Учет недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности

Если объект недвижимости приобретен кредитной организацией с целью сдачи в аренду и (или) с целью получения доходов в виде прироста стоимости этого имущества без использования в качестве средства труда самим банком, он должен классифицироваться в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности.

Для учета объектов недвижимости, времен- но неиспользуемой в основной деятельности, введено девять новых балансовых счетов в разделе 6 главы А, аналитический учет по которым ведется в разрезе инвентарных объектов.

Перевод объектов недвижимости в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности (и обратно), осуществляется при принятии соответствующего решения уполномоченным органом управления кредитной организации.

Объекты недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, находящиеся в стадии сооружения (строительства), отражаются в учете в порядке, предусмотренном для учета капитальных вложений в основные средства и нематериальные активы.

Если в процессе строительства (сооружения) объекта, который учитывался как будущий объект недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, кредитная организация пересматривает свои намерения, то ввод объекта в эксплуатацию отражается в учете уже в корреспонденции со счетами по учету основных средств или внеоборотных активов.

При переводе объектов основных средств или внеоборотных запасов в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, учитываемой по текущей (справедливой) стоимости, кредитная организация должна произвести переоценку таких объектов по текущей (справедливой) стоимости на дату перевода объекта.

Если кредитная организация принимает решение перевести объект недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, учитываемый по текущей (справедливой) стоимости, в состав основных средств либо внеоборотных запасов, то за первоначальную стоимость принимается его текущая (справедливая) стоимость на дату перевода.

Объекты недвижимости, подлежащие сдаче в аренду, переводятся в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, переданную в аренду, а по окончании срока действия договора аренды в зависимости от планируемого дальнейшего использования переводятся либо в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, либо основных средств.

В учетной политике, помимо методики бухгалтерского учета, необходимо установить методику идентификации объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, определения текущей (справедливой) стоимости таких объектов, формирования резервов на возможные потери и др.

Значительный интерес в рассматриваемом документе представляет собой регламентация процесса переоценки до текущей (справедливой) стоимости объектов основных средств при переводе их в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, учитываемой по текущей (справедливой) стоимости. Указание № 2553-У предлагает банкам балансовую стоимость основных средств, уменьшенную на сумму накопленной амортизации (иными словами, остаточную стоимость), сравнивать с текущей (справедливой) стоимостью с отнесением разницы на счет по учету прироста стоимости имущества при переоценке.
Однако при переоценке основных средств в общем случае п. 2.8 Приложения 10 к Положению № 302-П предписывает сравнивать балансовую (первоначальную) стоимость основных средств с их текущей (восстановительной) стоимостью. Налицо различие как в переоцениваемой величине (остаточная или первоначальная стоимость), так и в использовании разных видов стоимости (текущей или восстановительной).
Что же касается МСФО, то при переоценке основных средств применяется единый подход, заключающийся в сопоставлении их остаточной стоимости со справедливой стоимостью, то есть более близкий к подходу, предлагаемому Указанием № 2553-У. Отметим, что закрепленный в Положении № 302-П подход к переоценке основных средств в общем случае вызывает критику не только из-за различий с МСФО, но и в связи с невозможностью получить заключение профессиональных оценщиков о величине текущей (восстановительной) стоимости, так как такой вид стоимости в Федеральных стандартах оценки отсутствует. Вследствие этого банки уже сейчас при регулярной переоценке основных средств вынуждены опираться на данные о «рыночной стоимости», которая, в свою очередь, близка к понятию «справедливая стоимость».

Введение в бухгалтерский учет российских банков понятия «недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности», безусловно, способствует сближению российских правил бухгалтерского учета с МСФО. В частности, оно перекликается с понятием «инвестиционная недвижимость», которой посвящен МСФО (IAS) 40.
Теперь Банк России, также как и МСФО, предлагает банкам самостоятельно определить и закрепить в учетной политике метод учета такой недвижимости — по текущей (справедливой) стоимости или по первоначальной стоимости за вычетом амортизации и убытков от обесценения. В то же время регулярность, порядок и принципы тестирования ее на предмет обесценения в Указании № 2553-У не приведены. Банкам лишь предписывается недвижимость (кроме земельных участков), временно неиспользуемую в основной деятельности, учитываемой по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, проверять на обесценение, а при выявлении признаков такового — определить сумму убытков от обесценения и отразить ее в бухгалтерском учете (п. 11.6, 11.10.2 Приложения 10 к Положению № 302-П в новой редакции).
В такой ситуации банкам было бы целесообразно воспользоваться МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов», где рассмотрены различные признаки обесценения и порядок расчета величины убытков от обесценения, закрепив использование данного стандарта или описанных в нем принципов и подходов в своей учетной политике по бухгалтерскому учету. С учетом всех требований МСФО (IAS) 36 к тестированию активов на обесценение, в частности с учетом необходимости расчета не только справедливой стоимости, но и ценности от использования актива, метод учета по первоначальной стоимости за вычетом амортизации и убытков от обесценения может оказаться для банков не менее затратным и трудоемким, чем метод учета по текущей (справедливой) стоимости.