Рефинансирование ипотечных кредитов: реалии дня
Размещено на сайте 26.05.2014
При употреблении понятия «рефинансирование» подразумевается несколько разных инструментов, используемых кредиторами и заемщиками, в частности: выдача нового кредита заемщику для погашения ранее полученного им кредита; приобретение одним кредитором прав по кредиту, выданному другим кредитором, на условиях возмездной сделки. Предлагаем проанализировать указанные направления рефинансирования, рассмотреть разновидности и особенности их применения в банковской практике.
Н.С. Чиркова, ЗАО «КБ ДельтаКредит», юридический департамент, руководитель отдела
Л.А. Дружкова, ЗАО «КБ ДельтаКредит», юридический департамент, главный юрисконсульт
Приводятся извлечения из статьи.
Полную версию материала читайте в журнале.
Подписаться
Кредитная организация не имеет права отказать заемщику-гражданину в досрочном погашении кредита.
|
Цель рефинансирующего банка — стать единственным залогодержателем и реализовывать свои права залогодержателя без конкуренции с другими залогодержателями.
|
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось.
|
Новый кредитор минимизирует риски путем установления для заемщика повышенной процентной ставки по кредиту до момента регистрации ипотеки в пользу нового кредитора.
|
Рефинансирование позволяет первоначальному кредитору получать в короткие сроки доходы по долгосрочным обязательствам и направлять привлеченные средства на выдачу кредитов, а новому кредитору — увеличивать объем кредитного портфеля.
|
Новый кредитор заинтересован в получении полного пакета документов, подтверждающих переход к нему прав требования по кредиту и обеспечивающих его исполнение обязательствам.
|
Отсутствие в ЕГРП записи о залоге в пользу нового кредитора-залогодержателя может поставить под сомнение наличие у него права залога.
|
При наличии закладной, выданной в удостоверение прав по кредиту, уступка будет ничтожной (запрещена Законом об ипотеке). Передача прав по закладной — единственный верный способ приобретения прав в этом случае.
|
В отличие от обычной уступки прав обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.
|
На основании проведенного анализа норм действующего законодательства, судебной практики и новелл, можно сделать следующие выводы:
1. Рефинансирование является действенным инструментом развития рынка ипотечного кредитования.
2. При всем положительном эффекте рефинансирования для развития ипотеки его использование сопряжено с возможными рисками, как на стороне заемщика, так и на стороне кредитора, которые, безусловно, необходимо учитывать при проведении сделок.
3. Новеллы гражданского законодательства будут способствовать развитию рынка рефинансирования, в том числе благодаря тому, что последующую ипотеку нельзя будет запретить договором.
4. Допускается уступка прав по кредиту также и некредитной организации, которая обязана хранить банковскую тайну и обеспечивать конфиденциальность персональных данных.
5. Передача прав по закладной обладает значительными преимуществами по сравнению с уступкой прав требования и является удобным способом передачи прав по кредиту.
|
