Залог права аренды недвижимого имущества: подводные камни правоприменения

В случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды в установленном порядке.

При наличии залога права аренды должно быть получено согласие залогодержателя на расторжение договора аренды.

Стороны договора аренды вправе его расторгнуть, но это не повлечет прекращения залога права аренды.

Статья 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что при залоге земельного участка залог распространяется на находящиеся на нем объекты недвижимости.

Несмотря на имеющиеся юридические тонкости, практика кредитования под залог недвижимого имущества не обнаруживает значительной корреляции рисков в зависимости от того, построен ли объект на арендуемой земле или на земле, находящейся в частной собственности. Закон надежно защищает залогодержателя, правоприменительная практика в этой сфере является тому подтверждением.
При принятии в качества залога объекта недвижимости необходимо осуществлять выезд и осмотр строений. Экспертной оценке должна подлежать не только реальная стоимость объекта. Требуется квалифицированная оценка износа здания, технического состояния проведенных в нем коммунальных и инженерных коммуникаций, также необходимо проверять наличие систем пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения, установку оконных решеток и систем предотвращения несанкционированного проникновения. Если коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии, установлен факт значительного износа строения, а также при отсутствии систем безопасности — данный объект следует страховать в обязательном порядке.
Случаи умышленного поджога строений на арендованной земле не такая уж и редкость. Клиент получает требуемые ему кредитные средства, после пожара земля переходит к собственнику, а риски банка остаются без материального обеспечения. Это является причиной того, что банкам не стоит пренебрегать страховыми инструментами защиты собственных финансовых интересов даже в ситуациях, когда объект залога не вызывает опасения уровнем своего технического оснащения. Если в кредитном и страховом договорах оговорено, что получателем страхового возмещения является банк, его риски надежно защищены.

Таким образом, исходя из указанного судебного подхода, даже в случае расторжения договора аренды, собственник объекта недвижимости будет обладать исключительным правом на пользование земельным участком, на котором находится такой объект, необходимым для эксплуатации этого объекта. Указанное право в случае реализации предмета залога перейдет к его приобретателю.
В то же время, если будет заложено право аренды, в силу вышеизложенных норм залог будет распространен на находящееся на нем недвижимое имущество, при расторжении договора аренды вместе с прекращением залога права аренды земельного участка прекратится и залог расположенных на указанном земельном участке объектов недвижимости1.
В тех случаях, когда будет продан объект недвижимости, расположенный на арендованном участке, к новому собственнику перейдет право аренды земельного участка. При этом не имеет правового значения, был ли заключен договор перенайма между предыдущим собственником здания и нынешним2.
Поэтому необходимо брать в залог недвижимость на арендованном земельном участке, описывая его в договоре ипотеки. Если объекты еще не возведены, а в залог передается право аренды пустого земельного участка, при возведении объекта необходимо делать отдельный договор залога на вновь возведенный объект недвижимости. В том случае, если находящееся на арендованном земельном участке недвижимое имущество предусматривает достаточно длительный срок строительства, необходимо регистрировать право на объект незавершенного строительства и брать его в залог, и тогда права залогодержателя будут защищены даже в случае расторжения договора аренды3.