Реабилитация затратного подхода: как избежать завышения кадастровой стоимости
Размещено на сайте 11.10.2019
Необходимость оценивать кадастровую стоимость в рамках государственной кадастровой оценки привела к тому, что вопрос о выборе подходов и методов оценки снова обострился. В связи со случаями оспаривания кадастровой стоимости в судах происходит реабилитация затратного подхода. В статье даны рекомендации по его применению. Как решить проблемы затратного подхода, перейдя от затрат на воспроизводство к затратам на замещение? Как определить накопленный износ? Какие типы конструктивных элементов необходимо анализировать?
Дмитрий КУЗНЕЦОВ, к.т.н., доцент, член Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке
Приводятся извлечения из статьи.
Полную версию материала читайте в журнале.
Подписаться
Можно вмешаться в процесс государственной оценки, подав декларацию, уточняющую данные об объекте, либо настаивать на исправлении обнаруженных технических и методических ошибок в государственной кадастровой оценке.
|
Судебная практика показывает, что доходный подход не помогает разрешению спора, так как его реализацию и результат невозможно обосновать и защитить в суде.
|
Объект замещения и затраты на замещение — это общий случай реализации затратного подхода, а затраты на воспроизводство можно использовать как базу для реализации затратного подхода только тогда, когда объект оценки не имеет функционального износа.
|
Пять критериев, необходимых, чтобы оценить кадастровую стоимость объекта капитального строительства без учета местоположения: затраты на приобретение (строительство); эксплуатационные расходы; сроки строительства; срок экономической жизни; качество.
|
Для оценки рекомендуем использовать несколько показателей (от трех до пяти), а также альтернативные методы расчета затрат на замещение: УПВС, новые нормативы цены строительства и типовые проекты (желательно не менее трех), результаты госзакупок и др.
|
Если рыночная стоимость, рассчитанная в рамках доходного подхода, ниже, чем в рамках затратного подхода, это признак внешнего износа.
|
Рекомендуем пользоваться услугами технических экспертов во всех ситуациях, когда готовятся сделки со зданиями и сооружениями.
|
