Проектное финансирование строительства жилых домов: экспертиза документов
Размещено на сайте 18.09.2017
Одновременное осуществление банком проектного финансирования и ипотечного кредитования влечет за собой целый ряд рисков. На что обратить внимание при правовой экспертизе в случае, когда застройщик, пользуясь недавно предоставленным ему Законом № 218-ФЗ правом, погашает кредит средствами дольщиков? Может ли закладываться право аренды земельного участка, если оно приобретено на аукционе? Что представляет собой абстрактный «залог прав застройщика» и существует ли он?
Людмила НАУМОВА, частнопрактикующий юрист
Приводятся извлечения из статьи.
Полную версию материала читайте в журнале.
Подписаться
Важно наладить работу единого центра принятия решений, касающихся одновременно проектного финансирования и ипотечного кредитования граждан. При этом должно учитываться влияние принимаемых решений на оба банковских продукта.
|
Иногда застройщик, ссылаясь на п. 3 ст. 85 ЗК РФ, осуществляет строительство на участке, предоставленном ему в целях, не связанных со строительством, но находящемся в зоне, в которой градостроительным регламентом допускается строительство. Судебная прак- тика исходит из недопустимости такого толкования.
|
При использовании застройщиком в качестве источника погашения кредита средств дольщиков необходимо, в частности, проверять наличие или отсутствие у застройщика обязанности передать часть площадей третьим лицам: жителям сносимых домов, муниципалитету и др.
|
В соответствии с ЗК РФ право аренды земельного участка, приобретенное на аукционе, может быть передано в залог. Однако в соответствии со ст. 448 ГК РФ оно не может быть передано в залог. Риски, вытекающие из этого противоречия, нельзя устранить, их можно только принять и учитывать.
|
Представляется, что права застройщика на получение в собственность квартир и нежилых помещений вытекают из прав на земельный участок и разрешения на строительство, неразрывно с ними связаны и в качестве самостоятельных прав не существуют.
|
В качестве договора залога «права застройки» рекомендуем заключать смешанный договор, содержащий в себе договоры залога всего, что можно условно отнести к праву застройки: права собственности или аренды на земельный участок, права собственности на объект незавершенного строительства, «прав застройщика» на получение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест и др.
|
