«Скромное обаяние» стоимостной залоговой политики банка
Размещено на сайте 28.10.2010
Германский акт, регулирующий процедуры оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования, изданный Федеральным финансовым наблюдательным органом (BelWertV), использует только одну базу стоимости — стоимость ипотечного кредитования. Автор рассматривает принципы формирования стоимости ипотечного кредитования, приводит ряд конкретных методических рекомендаций, а также выделяет некоторые недостатки этого подхода.
Ал-р А. Слуцкий, ОАО «АБ «Пушкино»
Приводятся извлечения из статьи.
Полную версию материала читайте в журнале.
Подписаться
В германской оценочной практике процедура определения стоимости ипотечного кредитования основана на результатах только двух подходов — доходного и затратного, в обязательном порядке используемых независимо и раздельно.
|
В российской практике в отличие от германской безусловный приоритет при оценке квартир отдается сравнительному подходу, а доходный и затратный подходы по возможности игнорируются.
|
В соответствии с инвестиционным методом, используемым исключительно в Германии, стоимость дохода от здания определяется отдельно от стоимости земли. Стоимость земли и стоимость дохода здания совместно составляют стоимость дохода собственности, служащей имущественным залогом.
|
Чистый операционный доход от здания определяется на основании валового операционного дохода, из которого вычитаются не только текущие операционные расходы и расходы на управление, но и затраты, связанные с формированием ряда резервов.
|
Справочные данные по размерам чистых операционных доходов учитывают только эксплуатационные затраты. Однако дополнительный учет остальных статей затрат и резервов может привести к понижающей корректировке значений операционных доходов на 10–15%.
|
Если исходить из принципиальной возможности для банков задавать условия при определении стоимости предмета залога, то очень перспективным является рассмотрение еще ряда интересных концепций, например концепций инвестиционной стоимости (в ее рыночном понимании) и стоимости при постоянной ликвидности.
|
