Методический журнал
Банковское кредитование

Как ни парадоксально, российская банковская система имеет как минимум два существенных преимущества перед развитыми американской и европейской. Во-первых, она невелика и пока поддается нормативному регулированию без кардинальной ломки, чего уже нельзя сказать о высокоразвитых банковских системах. Во-вторых, в России еще до конца не сформировались ни стандарты, ни обычаи делового оборота, ни судебная практика в отношении оценки стоимости имущества, в том числе и для целей залога и обращения на него взыскания. Поэтому сейчас самое оптимальное время модернизировать методы расчета стоимости имущественного залога как инструмента минимизации риска убытков кредитора.

Анализ практики реализации заложенного имущества показал, что основной проблемой оценки залогового имущества является «заказная» оценка. Цель инновационной метрологии — исключить применение методов оценки, способных ввести в заблуждение кредитора в отношении стоимости залогового имущества. Основные рекомендации банковскому оценщику, непосредственно следующие из аксиом инновационной метрологии, представляют собой достаточно простые правила, применение которых позволит получить более адекватные результаты оценки стоимости.

Несмотря на некоторое увеличение за последний год доли просрочки по кредитам, выданным на проведение операций с недвижимостью, в среднем риск дефолта на этом сегменте рынка остается более низким, чем в целом по всем кредитам, выданным юрлицам и индивидуальным предпринимателям. Вместе с тем наблюдаются региональные диспропорции: в некоторых субъектах РФ риск дефолта в сфере кредитования операций с недвижимостью достиг неприемлемо высокого уровня, что привело к уходу банков с этого рынка в ряде российских регионов.

Традиционно разработчики синдицированной кредитной документации исходили из того, что все риски неисполнения обязательств по кредиту связаны с личностью заемщика. Надлежащее исполнение обязательств кредиторами подразумевалось как очевидная данность, которая не нуждается в особом регулировании. Однако мировой финансовый кризис, который продемонстрировал, что даже ведущие мировые финансовые институты могут оказаться неспособными исполнять свои обязательства по кредитным договорам, заставил задуматься об иных аспектах отношений между заемщиками и кредиторами.

Существует прямая зависимость уровня просроченной задолженности в портфеле кредитов, выданных заемщикам этого сегмента, от качества проводимого банковскими специалистами мониторинга. Если клиент хочет, но не может платить, а просрочка уже допущена, — это, как правило, является следствием того, что кредитный специалист по тем или иным причинам не поддерживал на должном уровне контакт с клиентом, в том числе на предмет анализа его финансового состояния. Но, к сожалению, на сегодняшний день банками в целом и специалистами по малому бизнесу в частности значение мониторинга кредитного портфеля сильно занижено.

Устойчивые, максимально прибыльные отношения с клиентами — заветная мечта любого банка. Эффективные перекрестные продажи являются одним из важнейших способов ее осуществления. Основным документом, регламентирующим работу в этом направлении, является Политика перекрестных продаж, в которой в числе прочего зафиксированы: целевой клиентский сегмент; возможные комбинации продуктов, которые целесообразно продавать в связке; преимущества покупки нескольких кредитных продуктов одновременно; описание кредитного процесса при осуществлении перекрестных продаж и алгоритма осуществления перекрестных продаж менеджером фронт-офиса.

При обращении взыскания на предмет ипотеки возникает ряд неурегулированных законодательством вопросов, по которым к тому же отсутствует едино­образная судебная практика. Автор анализирует правовую природу иска об обращении взыскания на предмет ипотеки: возможно ли квалифицировать такой иск как иск о праве на недвижимое имущество? Положительный ответ будет означать применение процессуальных норм об исключительной подсудности, отрицательный — правил об общей подсудности, согласно которым иск предъявляется по месту нахождения или месту жительства ответчика.

Заемщик — индивидуальный предприниматель, начавший процедуру банкротства, не желая потерять заложенный земельный участок, полностью погасил выданный ему потребительский кредит, но арбитражный суд не согласился с таким решением заемщика и обязал банк вернуть деньги. Что же делать банку в такой ситуации? На первый взгляд ситуация представляется безнадежной, но тем не менее автор видит три возможных варианта развития событий, позволяющих банку вернуть хотя бы часть своих денежных средств.

В течение нескольких недель один и тот же оценщик может предъявить банку два документа, в которых стоимость имущества разнится на 30–40%, а результаты оценки имущества различными специалистами могут отличаться в 10 раз. Как правило, речь в таких случаях идет о завышении стоимости залога, которая объясняется либо искаженной мотивацией персонала, либо отсутствием смыслового наполнения самого понятия «залоговая стоимость». Между тем в большинстве зарубежных стран, несмотря на популярность оценки на основе рыночной стоимости, существуют регулятивные ограничения возможности завышения стоимости за счет гипертрофированного использования краткосрочных спекулятивных тенденций.