Кризис кредитования: в поисках фундаментальной стоимости залога
Размещено на сайте 16.10.2009
В заключительной части статьи авторы рассматривают практические аспекты применения доходного подхода к оценке предметов коммерческой ипотеки (доходоприносящей недвижимости).
Ал-р А. Слуцкий, независимый аналитик, к.т.н.
Анат. А. Слуцкий, кредитный эксперт
Приводятся извлечения из статьи.
Полную версию материала читайте в журнале.
Подписаться
Практические аспекты применения ставки дисконтирования
|
По нашему мнению, подход, развиваемый В.Б. Михайлецом, не имеет широкого практического применения в настоящее время из-за того, что:
|
- в аналитических обзорах рынка аналогов, при всем их многообразии, указанные величины в готовом виде не приводятся (по крайней мере, нам их обнаружить не удалось);
|
- в литературе автор не описал алгоритм практического определения ставки дисконтирования по формуле (6).
|
Рассматривая модели численных оценок ставки дисконтирования на рынке ценных бумаг, Ю.В. Козырь указывает: «Для оценки численного значения ставки дисконтирования <…> необходимо понимать, что рыночное значение затрат на капитал формируется под воздействием индивидуальных оценок участников рынка (или, по Соросу, превалирующих ожиданий (prevailing expectations)). Поэтому наиболее корректно значение ставки дисконтирования потоков оцениваемых объектов можно определить лишь на основании экстракции (выжимки) рыночных данных (выделено авт.). <…> одним возможным и широко признаваемым подходом к определению доходности инвестиций в акции является применение эмпирических данных о рыночной доходности акций».
|
В ходе анализа ретроспективной динамики доходности индексов РТС (с 1995 г.) и ММВБ Ю.В. Козырь предложил использовать в качестве ориентира для ставки дисконтирования усредненную (в данном случае — среднегеометрическую) ретроспективную годовую доходность индексов.
|
Определение ΔV/V для рынка недвижимости методом экстракции рыночных данных
|
Применительно к рынку недвижимости авторами была разработана методика определения ΔV/V, которая основывается на анализе ретроспективной динамики цен предложения аналогичных объектов.
|
В качестве ΔV/V для k-го года прогнозного периода в соответствии с данной методикой принимается величина [(ΔЦП/ЦП)мед.ретр.прогн.]k — медианное значение годового изменения цен предложения на продажу аналогичных объектов с начала ретроспективного периода до конца k-го года прогнозного периода, определенное с использованием формулы сложного процента.
|
Ниже рассмотрим процесс оценки стоимости коммерческой недвижимости на примере складских помещений Московского региона.
|
Строго говоря, приведенные данные не являются собственно оценкой, поскольку относятся к определению стоимости некоего усредненного квадратного метра складских помещений.
|
Применение DCF-метода для оценки стоимости складских помещений в Московском регионе
|
Динамика цен предложения принималась равной динамике средних цен предложения на продажу складских комплексов Московского региона за период с 2000 по 2009 год, приведенной в исследовании компании «Бейкер Тилли Русаудит»2 (рис. 1). Данные получены компанией на основе сведений, приведенных в Информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «RWay».
|
