Ипотека «по-британски»

Кризис в Великобритании, которая входит в число стран с наиболее развитой ипотечной системой, проявил себя обвалом ипотечного рынка, который по основным показателям вернулся на уровень весны 2001 г. По данным британского Совета ипотечных кредиторов, в январе 2009 г. объем выданных ипотечных кредитов составил £12,4 млрд, тогда как в январе 2008 г. этот показатель был вдвое больше. Кроме того, цены на недвижимость Королевства продемонстрировали такое рекордное падение, какого не было в течение последних 30 лет. На фоне всего этого за 2008 г. почти в два раза выросло количество случаев отчуждения недвижимости в счет уплаты по кредитам из-за просрочек по платежам. Главная причина такого положения дел, на которую указывают эксперты, — рост количества безработных, число которых к декабрю 2008 г. достигло 1,07 миллиона человек.

К решению проблемы ипотечного кредитования власти Великобритании приступили незамедлительно, разработав пакет предложений по стабилизации ситуации.

Во-первых, Управление по финансовому регулированию и надзору (FSA) централизованно запретило выдавать ипотечные кредиты на тех условиях, которые были популярны ранее и которые повлекли за собой столь масштабный кризис (под запретом оказались кредиты без первоначального взноса — минимальный взнос составил 5%, а также была зафиксирована максимальная сумма кредита на уровне трехкратного годового дохода вместо шестикратного).

Во-вторых, государство выделило около $100 млрд Банку Англии на выкуп ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, путем обмена их на казначейские облигации, тем самым предоставляя банкам дополнительное финансирование, в котором они нуждались. Кроме того, правительство страны полностью либо частично национализировало четыре банка, у которых были проблемы.

В-третьих, около $280 млн (£200 млн) было выделено на специальную программу поддержки ипотечного кредитования (The Homeowner Mortgage Support Scheme). Программа была обнародована 3 декабря 2008 г., и ее одобрили восемь крупнейших банков, которые охватывают 70% ипотечного рынка. Ее цель — помочь заемщикам с временными проблемами в доходах сохранить свое жилье, взятое в кредит, причем в первую очередь речь идет о тех семьях, все члены которых остались без работы. Основной посыл — отсрочка платежей по кредиту сроком до двух лет за счет того, что часть платежей вносит государство. Но для этого заемщик должен соответствовать определенным условиям:

- сумма ипотечного кредита не должна превышать £400 тыс. (около $560 тыс.), а жилье должно быть у заемщика единственным;

- заемщик должен регулярно вносить определенную сумму в счет задолженности по кредиту и идти на переговоры с банком;

- у заемщика должны быть сбережения до £16 тыс.;

- заемщик имеет возможность ежемесячно вносить определенную сумму в погашение кредита в дальнейшем.

Если вышеуказанные условия соблюдаются, заемщик проходит оценку на предмет соответствия требованиям для участия в программе и получает своеобразную гарантию — если он полностью утратит возможность оплачивать кредит, то за него это будет делать государство.

Однако несмотря на все предпринятые меры, к концу 2010 г., по мнению аналитической компании IHS Global Insight, рынок ипотечного кредитования Великобритании вернулся в глубокую кризисную фазу, продемонстрировав самые низкие показатели с марта 2009 г., и, скорее всего, такие же негативные тенденции будут наблюдаться и в 2011 г. Одной из причин такого прогноза экономисты называют относительно низкие для Великобритании цены на недвижимость.

Рынок недвижимости Великобритании неоднороден по своей ценовой структуре и по территориальному принципу делится на три обособленные части — Англию, Шотландию и Северную Ирландию.

Недвижимость Англии до кризиса была одним из самых эффективных инструментов инвестирования, прибавляя по 10 и более процентов в год в цене. С приходом кризиса цены снизились в сегменте экономкласса, а элитное жилье удерживает докризисный уровень цен. Например, таунхаус с пятью спальнями в элитном районе Мayfair в Лондоне стоит около £6,5 млн (более 300 млн руб.), а квартира с двумя спальнями площадью 64 кв. м на окраине Лондона — около £250 тыс. (около 12 млн руб.).

Недвижимость в Шотландии не столь популярна в качестве инвестиции, цены значительно ниже, чем в Англии, при этом еще и снизились во время кризиса. В настоящее время квартиру с двумя спальнями в Эдинбурге можно приобрести за £85 тыс. (около 4 млн руб.), а дом с пятью спальнями — за £400 тыс. (около 19 млн руб.).

Рынок недвижимости Северной Ирландии никогда не отличался особой стабильностью, в результате кризиса цены упали более чем на 20%, и восстановления пока не предвидится. Сегодня квартиру с двумя спальнями в хорошем районе Белфаста можно купить за £150 тыс. (около 7 млн руб.).

Участники рынка

Основными участниками рынка ипотечного кредитования Великобритании являются банки, строительные общества, брокеры.

В инфраструктуру рынка так же, как и в России, входят еще страховые и оценочные компании, нотариусы.

Роль банков и стройсберкасс (или строительных обществ) в Британии такая же, как и в России, однако продажа ипотечных кредитов через брокеров гораздо более развита. Среди строительных обществ наиболее известны Chelsea, Yorkshire, Leeds, Newcastle. Среди банков — HSBC, Barclays (бренд Woolwich), Santander, Lloyds Banking Group (в т.ч. Bank of Scotland, Scottish Windows).

Роль нотариусов также несколько отличается — нотариус обязательно участвует в каждой сделке, проверяет ее чистоту и составляет договор купли-продажи.

Ипотечные продукты

Британские ипотечные кредитные продукты очень многообразны. Для подробного рассмотрения основную массу продуктов можно классифицировать по следующим признакам:

- по типу выплаты;

- по типу процентной ставки.

По типу выплаты основного капитала ипотечные кредиты бывают следующих видов:

1) repayment (погашение) mortgage — сумма задолженности и проценты выплачиваются одновременно в соответствии с условиями кредитного договора;

2) interest-only mortgage (только процентная ставка) — в течение срока кредитования заемщик погашает только начисленные проценты, а основной долг погашается в конце срока;

3) endowment mortgage (ипотека со страховым вкладом) — это разновидность interest-only mortgage, при которой погашение основного долга происходит за счет endowment policy — договора страхования на дожитие до определенного возраста (страхование-вклад, при котором страховая сумма выплачивается при достижении страхователем указанного возраста);

4) an investment backed mortgage (ипотека, обеспеченная инвестированием) — разновидность interest-only mortgage, при которой погашение основного долга происходит за счет доходов от инвестиций, размещаемых через специализированные счета: PEP (Personal Equity Plan) или ISA (Individual Savings Account);

5) pension mortgage (пенсионная ипотека) — разновидность interest-only mortgage, при которой погашение основного долга происходит за счет необлагаемой налогом суммы personal pension scheme (персональной схемы пенсионных накоплений).

В Британии представлены ипотечные продукты со следующими типами процентной ставки:

1) variable rate (переменная ставка) — ставка, которая изменяется по усмотрению кредитора;

2) standard variable rate (SVR) (стандартная переменная ставка) — ставка, которая устанавливается кредитором по умолчанию, базовая ставка, используемая для расчета различных кредитов;

3) tracker rate (отслеживающая ставка) — переменная ставка, которая привязана к какому-либо индексу, как правило, ставке рефинансирования Банка Англии, standard variable rate (SVR) (стандартной переменной ставке) конкретного банка или индексу LIBOR. При этом ставка рассчитывается как индекс, увеличенный на какой-либо процент, например SVR + 1%. Если ставка привязана к ставке рефинансирования Банка Англии, то она подлежит ежемесячному пересмотру Комитетом по денежной политике (Monetary Policy Committee — MPC);

4) fixed rate (фиксированная ставка) — ставка, которая остается неизменной в течение длительного срока кредитования, как правило 2–5 лет. Фиксированные ставки на более длительный срок менее популярны, так как они более высокие, к тому же по таким продуктам предусмотрены высокие штрафы за досрочное погашение. По истечении 2–5 лет фиксированная ставка конвертируется в standard variable rate (SVR) (стандартная переменная ставка), которая, как правило, выше фиксированной;

5) discount rate (ставка со скидкой) — ставка, при которой устанавливается скидка к фиксированной ставке по кредиту, например в течение первого года кредитования устанавливается скидка 3% к фиксированной ставке, в течение второго года — 1,2%, в течение третьего года — 1%;

6) capped rate (ставка с фиксированным верхним пределом) — почти то же самое, что фиксированная ставка, ее значение не может превышать верхний предел, однако может варьироваться в его рамках. Чаще всего при таком типе ставки устанавливается нижний предел (collar). Данный вид ставки удобен тем, что заемщик знает, что ставка не поднимется выше определенного значения, однако данный продукт менее популярен, чем продукт с фиксированной ставкой, так как он дороже, по нему предусмотрены более высокие комиссии за выдачу и досрочное погашение, которые в Великобритании, в отличие от России, являются абсолютно законными.

Также в Британии существует еще несколько интересных видов ипотечных кредитов.

Buy to let mortgage (покупка для сдачи в аренду) — кредит на приобретение недвижимости для ее последующей сдачи в аренду. Погашение кредита происходит за счет арендных платежей, поэтому при рассмотрении заявления на кредит больше внимания уделяется потенциальному доходу от сдачи недвижимости в аренду, который должен составлять не менее 130% от платежа по кредиту, чем доходу клиента. Правда, после кризиса банки вновь начали тщательно изучать финансовое состояние клиентов — их доходы и имеющиеся активы. По таким кредитам необходимо также внесение первоначального взноса около 30%, проценты по нему немного выше, чем по обычным кредитам.

До получения такого кредита британцы, как правило, обращаются в специализированные риелторские агентства (letting agencies), которые помогают им определиться с типом и местонахождением недвижимости, оценить потенциальный доход и инвестиционную привлекательность недвижимости, а в последующем сдать ее в аренду.

Joint mortgage (совместная ипотека) — ипотечный кредит, который предоставляется гражданским супругам, партнерам. При этом недвижимость приобретается в долях 50 : 50 и устанавливается особый режим владения, пользования и распоряжения имуществом. Например, продажа недвижимости не может быть блокирована одной стороной, если стороны разошлись или персона бесследно исчезнет. При этом стороны могут быть совместными владельцами (joint tenants) — недвижимость в этом случае будет принадлежать 50 : 50 и в случае смерти одного автоматически будет передана другому — или совладельцами (tenants in common), когда каждый владеет различными долями, то есть персона, получающая большую зарплату, может иметь большую долю выгоды или убытков. Такой вид ипотечного кредита также часто сопровождается составлением договора совместного проживания, в котором оговариваются основные бытовые и организационные вопросы совместного проживания и пользования недвижимостью.

Remortgage (рефинансирование) — погашение одного ипотечного кредита другим, полученным у другого кредитора под залог той же недвижимости, как правило, под более низкий процент. Смена одного ипотечного продукта на другой у одного и того же кредитора не попадает в категорию данных продуктов. При рефинансировании всегда происходит смена залогодержателя.

First time buyer (первая покупка) — этот термин используется для потенциальных покупателей домов, которые ранее не владели недвижимостью. Такая категория покупателей более любима продавцами недвижимости, поскольку в сделке нет «цепочки» из продаваемой недвижимости заемщика.

В 1980-х гг. такая категория кредитов составляла более 80% британского ипотечного рынка, сейчас их доля снизилась до 15%.

Перед получением такого кредита заемщику необходимо определиться со многими параметрами: какую сумму он может себе позволить взять в кредит и какую недвижимость на нее приобрести, какой первоначальный взнос сможет при этом внести, какой тип процентной ставки и погашения выбрать, учесть сумму дополнительных расходов по сделке (налоги и т.п.).

Offset mortgage (ипотека с компенсацией) — ипотечный кредит, при котором сумма начисленных процентов снижается за счет компенсации (офсета) балансов ипотечного долга и суммы накоплений на счетах заемщика в банке. То есть если у заемщика есть ипотечный кредит на сумму 2 млн руб. и вклады в банке на сумму 900 тыс. руб., то проценты по ипотечному кредиту будут начисляться только на разницу (2 млн руб. — 900 тыс. руб.) = 1,1 млн руб., пока такие суммы остаются на счетах. Перерасчет остатков и начисление процентов банк производит ежедневно и может учитывать остатки по нескольким (до 10) счетам заемщика по его желанию. При этом проценты по вкладам не начисляются, но заемщик может погасить ипотечный кредит быстрее за счет экономии на процентах.

Islamic mortgages (исламская (мусульманская) ипотека) — этот вид кредитов заслуживает особого внимания, поскольку по исламским законам запрещено уплачивать и взимать плату в виде процентов. Это долгое время было проблемой для мусульманского населения Великобритании, так как покупать недвижимость могли только очень обеспеченные люди.

Со временем банки озаботились этой проблемой и предложили два варианта исламских ипотечных кредитов — Murabaha (Мураба) и Ijara (Иджара).

Для подачи заявки на один из исламских кредитов клиент должен соответствовать следующим критериям:

- возраст не менее 21 года;

- является резидентом Великобритании или имеет статус постоянного жителя;

- приобретаемая в кредит недвижимость должна находиться в Англии или Уэльсе и быть основным местом жительства заемщика;

- занятость — полный рабочий день; если клиент — собственник бизнеса, его деятельность должна продолжаться не менее двух лет;

- заявитель никогда не признавался банкротом;

- минимальная стоимость недвижимости — £100 тыс., минимальная сумма кредита — £70 тыс.; первоначальный взнос — не менее 20%.

1. Murabaha mortgage — после того как заемщик находит жилье для покупки по рыночной цене, банк немедленно покупает это жилье у продавца по данной цене, а затем немедленно продает заемщику по более высокой цене. Разница между ценами зависит от срока, в течение которого будет выплачен остаток, и величины уплаченного первоначального взноса, поскольку по условиям данного кредита заемщик должен внести не менее 20% стоимости жилья, только после этого оно может быть оформлено в его собственность. Соответственно в данную разницу и заложен доход банка.

В течение срока кредитования заемщик выплачивает банку оставшуюся стоимость жилья в виде фиксированных платежей.

2. Ijara mortgage — данный вид кредита похож на предыдущий, но доступен более широкому кругу заемщиков. Заемщик выбирает жилье для покупки, затем банк приобретает жилье в свою собственность и сдает заемщику в аренду (стороны заключают соглашение об аренде (lease agreement)). Заемщик ежемесячно вносит платеж, включающий в себя оплату аренды и взнос в оплату покупки жилья.

Данный вид кредита более популярен, поскольку по нему не нужен такой большой первоначальный взнос, кредит можно погасить досрочно в любой момент без комиссий.

Условия предоставления ипотечного кредита

Требования к заемщикам

Для предоставления ипотечного кредита британские банки требуют выполнения ряда требований.

Первое требование — подтверждение дохода. Подтверждением дохода для наемных работников может быть письмо от работодателя с указанием заработной платы или квитанции о получении заработной платы как минимум за три последних месяца и справка P60. Кроме того, необходимы выписки с банковского счета тоже как минимум за три месяца — в расчет принимаются не только доходы, но и расходы заемщика.

Для тех, кто «работает на себя» или предпочитает не работать вообще, список документов гораздо шире — необходимо предоставить как минимум финансовую отчетность за последние два года и выписки по счету за последние 12 месяцев, а также налоговую декларацию. В качестве дохода рассматриваются дивиденды, прибыль, доход от аренды недвижимости либо другой собственности.

Получить кредит можно и без доказательств текущего дохода — если заемщик владеет свободными средствами или активами на сумму от £1 млн. В этом случае нужно представить документы о владении недвижимостью, выписки по банковским вкладам или счетам ценных бумаг и т.д.

Второе требование — подтверждение наличия первоначального взноса и его происхождения в случае неожиданного появления на счете. После кризиса банки перестали предоставлять кредиты без первоначального взноса, и сейчас минимальный взнос составляет 5%.

Третье требование — максимальная сумма кредита не должна превышать годовой доход заемщика более чем в 2,5–3 раза.

Процентные ставки

Ставки отличаются в зависимости от видов кредитов и сроков. Средние уровни по рынку на июнь 2011 г. представлены в таблице.

Из таблицы видно, что ставки в Великобритании существенно ниже, чем в России, что говорит о более высокой доступности ипотечных кредитов для британцев.

Расходы при получении ипотечного кредита и покупке недвижимости

Покупке недвижимости с привлечением ипотечного кредита сопутствует ряд расходов, связанных непосредственно с получением и обслуживанием кредита, страхованием заемщика и недвижимости, приобретением и обслуживанием недвижимости:

Таблица. Процентные ставки по ипотечным кредитам

1) расходы, связанные с получением и обслуживанием кредита:

- комиссия за выдачу кредита — уплачивается при получении кредита, как правило, фиксированная сумма, размер зависит от срока и типа кредита, в среднем £1–2 тыс.;

- комиссия (штраф) за досрочное погашение;

- комиссия брокеру в случае подачи заявки на кредит через ипотечного брокера. Существует также практика оплаты комиссии брокерам банками по соглашениям о сотрудничестве. Комиссия рассчитывается в процентах от суммы кредита и зависит от брокера, как правило не превышает 1–1,5%;

- комиссия за завершение сделки (completion fee) — редко встречается в настоящее время, уплачивается после завершения сделки и переезда в новое жилье. В среднем составляет £200–400;

- комиссия за повышение суммы кредита (higher lending charge (HLC)) — комиссия за превышение стандартного уровня коэффициента кредит/залог. В 1990-х гг. в Британии это был уровень в 75%, сейчас уже — 90%. Данная комиссия также называется mortgage indemnity insurance (ипотечная компенсационная страховка). Чаще всего вместо взимания данной комиссии банки устанавливают более высокую ставку по таким кредитам;

2) расходы, связанные со страхованием заемщика и недвижимости:

- страхование жизни заемщика — не является обязательным условием для получения ипотечного кредита, осуществляется добровольно в пользу любого выгодоприобретателя;

- страхование недвижимости от рисков утраты и повреждения, а также внутренней отделки — также не является обязательным для получения ипотечного кредита в Британии.

Несмотря на необязательность страхования, согласно статистике, приведенной на различных интернет-сайтах, более 70% ипотечных заемщиков приобретают страховые полисы, поскольку во всех средствах массовой информации и особенно на специализированных интернет-порталах много говорится о пользе страхования для заемщиков и об ответственности заемщиков перед их близкими на случай смерти заемщика, а также о возможности избежать финансовых потерь в случае повреждения недвижимости;

- страхование платежей по возврату кредита (mortgage payment protection insurance) — страхование, покрывающее риск невозврата ипотечного кредита в случае, если заемщик временно не может исполнять свои обязательства по возврату кредита по различным причинам (как правило, это несчастный случай, болезнь, потеря работы в результате увольнения по сокращению штатов). Стоимость такого вида страховки сильно отличается по рынку, но в среднем, при ипотечном кредите в £125 тыс. и ежемесячном платеже £987, стоимость страховки составит £36 в месяц;

3) расходы, связанные с приобретением и обслуживанием недвижимости:

- услуги по оценке недвижимости независимым оценщиком (?700–1800 в зависимости от площади недвижимости);

- услуги нотариуса (2,5–4% от стоимости недвижимости);

- услуги риелторской компании (2–5% от стоимости недвижимости);

- налог на покупку (stamp duty), или гербовый сбор, — сумма этого налога зависит от стоимости объекта и рассчитывается следующим образом: от £125 тыс. до £250 тыс. — 1%, от £250 тыс. до £500 тыс. — 3%, свыше £500 тыс. — 4%. Жилье стоимостью меньше £125 тыс. гербовым сбором не облагается. Stamp duty выплачивается при покупке не только строений, но и земли под застройку;

- налог на добавленную стоимость — 7,8% от цены недвижимости;

- пошлина за регистрацию в Палате жилой собственности — 0,1%;

- налог на прибыль (income tax) — при сдаче купленного в кредит жилья в аренду также необходимо будет заплатить 40%?ный налог с арендной платы. Из налогооблагаемой прибыли вычитаются расходы на содержание и ремонт недвижимости, проценты по ипотечному кредиту;

- коммунальные расходы и муниципальные налоги. В Британии везде установлены счетчики воды, газа и электричества, поэтому расходы индивидуальны, кроме этого, жители многоквартирных домов также уплачивают сервисный сбор за обслуживание дома (?1–10 тыс. в год в зависимости от класса дома и набора услуг).

Такое количество разовых и регулярных платежей заставляет британцев очень взвешенно подходить к планированию своих расходов на недвижимость и получению ипотечных кредитов.

При таком разнообразии типов ипотечных продуктов и различных нюансов приобретения жилья обычным британцам достаточно сложно сориентироваться и выбрать нужный им продукт. В этом им помогает большое количество независимых ипотечных консультантов, ипотечных брокеров, а также специализированных ипотечных сайтов, на которых можно получить всю необходимую информацию, рассчитать сумму кредита, а также подать заявку на его получение.