Риск мошенничества в ипотечном кредитовании: причины, формы и предотвращение

Актуальность

На практике убытки от невозврата кредитов часто закладываются в проценты по кредиту уже на стадии его получения. Важно учитывать, что преступниками могут быть не сами заемщики, а те, кто помогает им получить кредит. Учитывая, что часто мошенники входят в сговор с сотрудниками банков, можно считать, что практически все преступления являются групповыми, высокопрофессиональными.

Ипотечные мошенничества провоцируют:

- рост процентных ставок;

- рост цен на недвижимость;

- увеличение случаев краж и подделок удостоверений личности.

Кроме того, мошенничество с ипотекой в тех странах, где есть налог на недвижимость, приводит к повышению налогооблагаемой базы. На практике владельцы домов не имеют возможности продать дом из-за падения рыночной стоимости, сомнительного соседства, ставших публичными скандалов с продажами домов в этом регионе.

О масштабности таких преступлений говорит статистика ведущих стран. Так, в США служба ФБР возбудила 14 уголовных дел в отношении компаний — участников излишне рискованной ипотеки, а всего в 2007 году ФБР завела 1210 дел по подозрению в мошенничестве при оформлении кредитов. При этом количество дел удваивается каждый год. В 2005 году убытки от мошенничества с ипотекой составили $606 млн, в 2006 году — от $946 млн до $4,6 млрд. Эта цифра потерь не учитывает расходы на предупреждение мошенничеств в размере $1,2 млрд.

Определение состава преступления

Юристы определяют мошенничество как многогранное явление. Под мошенничеством следует понимать:

а) действия, совершенные с целью незаконного обогащения путем обмана, то есть манипуляции информацией, выражающейся в сообщении лицу ложных сведений либо в умолчании об обстоятельствах, сообщение о которых было обязательным, или злоупотребления доверием, то есть посредством использования для завладения чужим имуществом личных доверительных отношений с потерпевшим, своих действительных или ложных специальных полномочий;

б) деяния по противоправному безвозмездному изъятию и обращению чужого имущества в пользу виновного или других лиц, причинившие ущерб собственнику или иному владельцу этого имущества, либо приобретение тем же путем права на чужое имущество.

В уголовном праве это одно из преступлений против собственности, ненасильственная форма хищения.

Следует отличать злоупотребление доверием и обман клиентов со стороны банка при кредитовании от мошенничества со стороны заемщиков и других контрагентов банка.

В первом случае речь идет о «грабительских кредитах», когда клиенты вводятся в заблуждение кредитором относительно условий кредитования. Выделим лишь несколько примеров такого кредитования:

— навязывание кредита в расчете на присвоение недвижимости;

— искусственный ажиотаж на рынке недвижимости;

— предложение наименее выгодных условий кредита;

— сокрытие эффективной ставки процента;

— завышение комиссий по расчетно-кассовому обслуживанию;

— занижение стоимости продажи залога и др.

Для противодействия таким действиям со стороны кредиторов на национальном уровне должен быть создан институт финансового омбудсмена, который сегодня отсутствует в большинстве стран с переходной экономикой, в том числе и в Украине. Финансовые омбудсмены расследуют такие факты и, как правило, выносят решения в статусе рекомендаций для участников спора. Может быть признано, что банк сознательно пошел на нарушение своих кредитных процедур, выдав кредит тому заемщику, который просто не был способен возвратить кредит.

В практике западных банков имеются случаи, когда кредитор обманывает заемщика, стимулируя получение кредита в расчете на закабаление клиента, зная заведомо, что возврат кредита будет проблематичным. Иногда просто навязывают получение кредита для потребительских целей под лозунгом: «Вы все можете купить, стоит только передать в залог свою недвижимость», а потом кредитор шантажирует незадачливых заемщиков внесением в черный список кредитных историй. В данном случае «злодейский» умысел присутствует в действиях кредитного учреждения, а не самого заемщика. Грабительское кредитование часто характеризует практику кредиторов, которые выходят на низкодоходных клиентов или клиентов со слабой кредитной историей с намерением обмануть их относительно условий кредитов, предоставляя им кредиты, которые они не могут позволить себе погасить.

В отечественном банковском секторе также бытует практика обмана клиентов: примером служит сокрытие истинной цены кредита путем установления завышенной комиссии за перевод денег инвестором застройщику.

Трактовка мошенничества

С юридической точки зрения обман — это умышленное искажение или сокрытие истины с целью ввести в заблуждение лицо, в введении или под охраной которого находится имущество, и таким образом добиться от него добровольной передачи ценностей. Мошеннический обман возможен в активной и пассивной формах. Обман есть умышленное искажение действительного положения вещей, поэтому, если не будет установлен предумышленный характер действий, состав мошенничества отсутствует.

Злоупотребление доверием означает использование виновным оказанного ему со стороны потерпевшего доверия в ущерб последнему. Здесь тоже должен быть установлен (доказан) предумышленный характер действий виновного. Злоупотребление доверием чаще всего встречается в сочетании с обманом.

Своеобразие мошенничества состоит в том, что с внешней стороны оно проявляется как бы в добровольном отчуждении имущества самим владельцем или собственником и передаче его преступнику. Последний же, прибегая к обману или злоупотреблению доверием, непосредственно не изымает имущество из чужого владения. Но это не меняет сущности его действий как хищения, так как, подменяя таким путем сознание и волю потерпевшего или злоупотребляя его доверием, мошенник достигает цели безвозмездного обращения переданного ему имущества в свою пользу.

Только при условии доказанности всех названных субъективных и объективных признаков содеянное может рассматриваться как один из видов хищения — мошенничество. При отсутствии какого-либо из этих признаков деяние может быть одним из преступлений против собственности.

Юристы классифицируют отдельные виды мошеннических обманов по содержанию следующим образом:

— обман в отношении личности (существования, тождества, особых свойств личности и т.п.);

— обман относительно различных предметов (их существования, тождества, размера, качества, цены и т.п.);

— обман по поводу различных событий и действий;

— обман в намерениях (ложные обещания).

Любой мошеннический обман с точки зрения формы может быть отнесен к одной из двух категорий, соответствующих двум видам человеческой деятельности: (1) активное действие (искажение истины) либо (2) бездействие (умолчание об истине).

Ложные сведения могут быть сообщены в утвердительной либо в отрицательной форме. Разница между утверждением и отрицанием относительна. Отрицание наличия какого-то факта равносильно утверждению об отсутствии этого факта.

Ложное суждение может быть высказано как в категорической форме, так и в форме предположения, «личного мнения». В самом деле, когда лицо говорит: «Мне кажется (“я думаю”, “я полагаю” и т.п.), что перекрытия этого дома сделаны из бетона», заведомо зная, что этот дом с деревянными перекрытиями, он искажает истину, то есть совершает обман. Если в результате этого обмана виновный завладеет имуществом, он совершит мошенничество.

Таблица 1. Объективные и субъективные признаки мошенничества

Объективные признаки	Субъективные признаки
- Изъятие и(или) обращение чужого имущества в пользу виновного или других лиц - Причинение этим действием реального материального ущерба собственнику - Противоправность совершения этих действий - Безвозмездность их совершения	- Умысел - Корыстные цели совершения

Обман относительно определенных качеств предмета («хороший», «добротный», «дорогой» и т.п.) также может быть способом мошенничества при наличии субъективного намерения обмануть и причинной связи между искажением истины и завладением имуществом. Обман в форме различных действий составляют, в частности, использование подложных документов, сбыт и иное использование для обмана фальсифицированных предметов, ношение форменной одежды, симуляция болезни, шулерство и т.д.

Не следует забывать, что менталитет значительной массы населения не исключает возможности прибегать к обманам ради получения выгоды. Так, люди иногда склонны даже не считать обман преступлением, а «приукрашивание данных» вообще может не считаться обманом. При этом неблагонадежные граждане могут прибегать к методу самооправдания своих действий, считая, что «все равно банки сами нас обманывают» или «кредиторы всегда наживаются на клиентах, так пусть делятся прибылью» и т.д. Мнение, что богатого обмануть — это скорее искусство, чем неэтичное и преступное поведение, является довольно распространенным во многих странах.

Финансовое мошенничество представляет уголовно наказуемые действия в сфере денежного обращения, такие как обман, злоупотребление доверием, подлог, перевод безналичных денежных средств государственных и общественных организаций в наличные доходы, получение незаконной прибыли от сокрытия фактических доходов и неуплаты налогов, фальсификация учетных и расчетных платежных документов, получение незаконной прибыли от выплаты заниженных и взыскания завышенных процентов по операциям кредитования, страхования, сбережения денежных средств либо от финансовых сделок между гражданами.

Американскими законодателями и регуляторами мошенничество в ипотеке классифицируется как намеренное заявление неверных сведений, представление данных или несообщение сведений заявителем либо другими заинтересованными сторонами кредитору или андеррайтеру для предоставления финансирования для покупки или страхования ипотечного кредита. Оно возникает, когда клиент или участник ипотечного сектора предоставляет либо намеренно использует неправдивую информацию, полагаясь на которую, кредитор финансирует, покупает или страхует ипотечный кредит, на который бы он в противном случае не получил одобрения. При этом выгоду или прибыль могут получать не одно лицо, а сразу несколько.

В США за мошенничество предусмотрено наказание до 30 лет заключения и(или) уплата штрафа до $1 млн.

Намеренное упущение определенной информации, такой как занятие недвижимости заемщиком или правдивый источник средств, использованных для собственного (начального) взноса, депозит или издержки на заключение сделки, могут также считаться действиями мошенничества, если преследуют получение прибыли в виде снижения ставки кредита. При ипотечном мошенничестве заемщик может (1) не знать об этом, (2) знать либо (3) активно участвовать в нем.

В США, по данным ФБР, оцениваемые ежегодные убытки кредиторов составляют $4–6 млрд, общее количество сообщений о подозрительных операциях с недвижимостью в IV квартале 2007 года достигло 46 717 (на сумму $813 млн убытков), а к концу года поступило почти 53 000 отчетов о недобросовестных сделках. Количество расследуемых дел в сфере мошенничества с ипотекой (март 2008 г.) составило 1338, заведено в 2007 году 462 дела (в 2003 г. — 295), выдвинуто 321 обвинение и вынесено 260 судебных решений1. Убытки в последующие пять лет от ипотечных мошенничеств по прогнозам достигнут $10 млрд2.

Рис. 1. Количество отчетов о подозрительных операциях с ипотекой, направляемых финансовыми учреждениями США

Очевидно, что объемы мошенничеств растут прямо пропорционально увеличению рынка ипотеки. А также стимулируются обострением конкуренции между банками. Для США это приобрело характер национальной катастрофы, поскольку подорвало доверие к ценным бумагам, обеспеченным ипотекой высокого риска, и вызвало коллапс одного крупного инвестиционного банка (результатом стало его поглощение) в 2007 году, а также одного ипотечного банка и двух розничных банков (закрыты органами регулирования для последующей реорганизации путем продажи инвесторам) в июне–июле 2008 года. Из пострадавших банков IndyMac выделялся активным занятием кредитованием по программе ипотеки без подтверждения официальных доходов заемщиков.

Среди причин роста мошенничеств с ипотекой следует отметить значительную прибыль от мошеннических действий, а также создание благоприятной среды для мошенничества: мотивация участников ипотеки комиссией от сделки, упрощение подготовки кредитных специалистов как продавцов продуктов, ускорение рассмотрения банками кредитных заявок и пакета документов заемщика. Мошенничеству способствует неценовая конкуренция кредитных учреждений в условиях, когда клиент может себе позволить «перебирать» кредиторов, что приводит к ослаблению требовательности к заемщикам.

BasePoint Analytics, аналитическая компания (США), которая занимается расследованием мошенничеств, провела анализ более чем 3 млн проблемных кредитов и выявила, что от 30 до 70% дефолтов на ранней стадии связаны с искажением в кредитных заявках. Компания Radian Guaranty, Inc., ведущая страховая компания США по страхованию ипотеки по защите кредиторов от дефолтов, отмечает, что ранние дефолты также являются косвенным подтверждением заложенного в кредит мошенничества.

К сожалению, в Украине не ведется достаточно детальная статистика преступлений в банковской сфере, в том числе она отсутствует в сфере ипотечного кредитования. Также отсутствует система уведомлений банками о попытках и фактах мошенничества. Как и во всех странах, эти преступления «менее интересны» для правоохранительных органов в силу своей запутанности, специфичности понятий, правовой базы и пр.

В американской практике разделяют мошенничество с ипотекой на два вида по цели преступления.

Во-первых, мошенничество с целью проживания, когда покупатель сообщает фальшивые сведения о доходах, задолженности или иную информацию, чтобы купить дом. Оно охватывает обычно круг заемщиков. На него приходятся 20% выявленных случаев. Такие схемы предполагают организацию только одного кредита. В этом случае заемщики намерены погасить кредит.

Во-вторых, мошенничество с целью получения прибыли, которое охватывает участников рынка, обычно включает множество кредитных операций с несколькими финансовыми учреждениями (80% случаев). В случае с ориентацией на прибыль возможно оформление сразу нескольких кредитов одновременно, чтобы банки не успели сопоставить данные анкет.

В случае с мошенничеством ради возможности проживания частыми являются случаи подделки размера доходов и стоимости имущества, сокрытия сведений о ссуде на первоначальный взнос (иногда на «грабительских» условиях), о кредитных картах, потребительских кредитах, страховании жизни. В этом случае заемщики искренне намереваются оплатить кредит.

В мошенничестве ради прибыли количество подделок и искажений в кредитных заявках значительно больше, чем в первом случае. Как правило, имущество завышается в цене, завышаются или приукрашиваются данные о занятости и доходах, начальный взнос незначительный или нулевой, а заемщик может вообще физически не существовать. Может одновременно организовываться серия займов под одну схему, убытки в расчете по отдельной операции значительные, поскольку организаторы аферы не намерены вообще погашать кредит. Такого типа преступления очень хорошо продуманы и организованы. Как правило, в схему включаются подставные покупатели, а вместо инвестиционной цели сообщается о намерении проживать в этих объектах недвижимости.

Представленная статистика американского рынка недвижимости в таблице 2 указывает на высокую распространенность подделки документов.

Таблица 2. Распределение видов мошенничеств по целям

Виды мошенничеств	Ради прибыли		Ради жилья
Искажение сведений о доходах, долгах и активах	239	31%	519	68%
Подделка документов	97	20%	395	80%
Занятие дома заемщиком	241	95%	14	5%
Оценка имущества	140	60%	77	33%
Подделка удостоверений	83	83%	15	15%
Подставные покупатели	6	3%	174	97%
Кража удостоверений личности	61	100%	0	0%
Раздувание стоимости (флиппинг)	48	100%	0	0%

Масштабы мошенничеств в ипотеке иллюстрирует тот факт, что ФБР США удвоило в 2007–2008 годах численность своих агентов, занимающихся расследованием ипотечных мошенничеств, а в своем июньском докладе (2008 г.) эта служба сообщила об удвоении за последние три года количества расследований, которое достигло 1400 расследуемых дел. Только за период с 1 марта по 18 июня 2008 года в США было арестовано по обвинению в мошенничестве с ипотекой 406 граждан. В числе обвиняемых фигурируют покупатели, продавцы, оценщики, брокеры и другие представители индустрии ипотечного бизнеса¹.

Существует и иная классификация видов мошенничеств по признаку искажения информации:

обман в отношении занятия недвижимости (когда клиент получает кредит как пользователь кредитуемого жилья, а не инвестор, в реальности сдающий его в аренду, при этом к нему как менее рискованному заемщику применяется меньшая ставка процента);

обман в части доходов ради получения большей суммы кредитов (особенно часто по кредитам, предполагающим произвольную декларацию заемщика о своих доходах без подтверждения), иногда искажаются сведения о доходах от самостоятельного бизнеса вплоть до сообщения вымышленного названия несуществующего предприятия;

обман в отношении имеющихся у заявителя обязательств, например нераскрытие или преуменьшение задолженности по кредитным карточкам или потребительским кредитам делается с целью занизить сумму ежемесячных выплат по долгам; такое искажение вызвано стремлением приукрасить реальное положение дел, поскольку кредитор использует соотношения задолженности к доходам, чтобы признавать приемлемость заемщика для получения крупных ипотечных кредитов.

Следует подчеркнуть, что мошенничество использует не только искажение, но и утаивание информации, которая может негативно сказаться на оценке имущества или кредитоспособности заемщика.

Большое количество случаев с подставными покупателями также связано со стремлением получить кредит через лиц с хорошей кредитной историей или достатком. Случаи кражи документов об удостоверении личности и искусственного вздутия цен характерны только для схем получения прибыли.

На наш взгляд, классификацию мошенничеств в ипотеке можно расширить делением их на внутренние и внешние:

Внутренние мошенничества:

— подделка документов в сговоре с клиентом;

— оформление кредитных договоров на подставных лиц.

Внешние мошенничества:

— подделка документов;

— заверение сделок с нарушениями;

— утаивание правдивых сведений;

— завышение оценки;

— оформление кредитов на подставных лиц;

— фабрикация объектов недвижимости.

Таблица 3. Виды мошенничеств по данным отчетов о подозрительных операциях с ипотекой (США), 2008 г.

Виды мошенничеств	Кол-во отчетов	% от выборки отчетов
Искажение сведений о доходах, долгах и активах	761	43,02
Подделка документов	496	28,04
Занятость заемщика	255	14,41
Оценка имущества	232	13,11
Подделка удостоверений	180	10,18
Подставные покупатели	100	5,65
Кража удостоверений личности	61	3,45
Спекуляция (флиппинг)	48	2,71

Ряд банков предпочитает закрывать дела, связанные с мошенничествами, собственными усилиями, без обращения в следственные органы. Весьма часто мошенничество покрывается возвратом и реализацией залога: например, заемщик намеренно сообщил завышенные сведения о доходах, не рассчитывая нести все расходы по кредиту, но досрочно погасил кредит после перепродажи имущества, и обман так и не был обнаружен банком.

Целесообразно выделять также раскрытые и нераскрытые мошенничества (кредит успешно погашен, и досрочно), а также те нарушения, которые были улажены банком путем договоренности между банкиром и заемщиком о досрочном погашении без применения санкций. Многие банки отдают предпочтение служебным расследованиям ввиду неэффективности работы органов либо из-за нежелания «выносить сор из избы»: может достигаться договоренность между банкиром и заемщиком о досрочном погашении без возбуждения дела. Предпочтение служебным расследованиям обусловлено часто неэффективностью работы правоохранительных органов, а также нежеланием их сотрудников заниматься такими сложными преступлениями, требующими кропотливой работы по сбору доказательств умысла и обмана.

Мошенничество «с благими намерениями» предполагает обманные действия ради получения кредита в интересах родственников, друзей. Например, брат или сестра с хорошей кредитной историей оформляют кредит на себя в интересах родственника. Такая практика часта, когда у реального заемщика нет достаточных доходов или эти доходы неофициальные. Для таких случаев искажение данных заявителем может даже не восприниматься как преступление.

Преступники часто знакомы с процессом ипотечного кредитования и поэтому знают, как использовать уязвимые места в системе оценки, одобрения и выдачи кредитов. В частности, благодаря содействию банкира — соучастника преступления мошенники могут узнать о факторах увеличения или снижения оценки кредитной заявки и пытаться приукрашивать или утаивать данные о себе. Например, учитывая, что банки дают кредиты на льготных условиях тем заемщикам, которые приобретают жилье не для коммерческого использования, а для проживания, мошенники искажают сведения о цели кредита.

Практика показывает, что через знакомых преступники узнают о положительных факторах принятия решения банком о кредите, в частности о том, что банк рассматривает залог как первоочередной источник погашения кредита, ускоряет или упрощает процедуру оценки по сравнению с конкурентами, а также мотивирует кредитных специалистов и руководителей подразделений на рост кредитного портфеля в ущерб качеству. Активности мошенников способствуют не только значительность потенциальной выгоды из-за высокой стоимости жилья, но и общая тенденция роста цен на жилье, что ориентирует некоторых кредиторов на кредитование с повышенным риском в расчете на взыскание долгов в случае дефолта путем успешной продажи залога. В ряде случаев банки предоставляют большие полномочия филиалам в части установления размера кредита и проведения кредитного анализа: в результате возникает конфликт интересов, когда менеджер филиала и кредитный специалист не выполняют добросовестно функцию кредитного анализа и тем самым предотвращения риска из-за стремления получения больших доходов. В данном случае возникает принятие чрезмерного, недопустимого риска.

В периоды бума рост объемов кредитов снижает качество контроля, большее внимание направляется на рост выдачи кредитов. Мошенники рассчитывают на это, зная, что банки пытаются конкурировать, снижая (а) стартовый взнос, (б) сроки рассмотрения заявки и (в) перечень документов.

Брокеры и кредитные специалисты работают за вознаграждение в виде комиссии и потому стремятся одобрять проблематичные кредиты, даже когда рынок жилья падает, чтобы поддержать текущий уровень доходов.

Такая технология кредитования буквально рассыпается в прах после начала торможения цен на недвижимость и снижения ликвидности рынка жилья. То есть она приносит временный успех на стадии ажиотажного оживления рынка. О том, что конкретный банк придерживается такой практики, узнать мошенники могут очень просто — посетив отделения банка.

Таблица 4. Распределение в процентах к итогу видов участников мошенничества в отчетах финансовых учреждений о подозрительных операциях с ипотекой

Участник	Мошенничество ради прибыли, %	Мошенничество ради проживания, %
Ипотечный брокер	62,07	58,55
Заемщик	60,66	87,06
Оценщик	23,04	7,46
Инвестор	14,42	0,00
Продавец	7,52	0,76
Нотариус и агент по расчетам	2,66	1,13
Инсайдер (кредитный специалист)	2,35	1,13
Прочие	1,72	1,42

Субъекты преступления

Особенностью рынка ипотеки в США является то, что 65–70% сделок с ипотекой совершается при участии ипотечных брокеров, которые выполняют функцию посредника в поиске заемщиков и кредиторов. Поэтому неудивительно, что наиболее часто фигурантами дел о мошенничестве выступают ипотечные брокеры, работающие на комиссии от суммы кредита.

Согласно отчету американского органа по борьбе с финансовыми преступлениями (апрель 2008 г.) FinCen, наиболее распространенными участниками (субъектами) мошенничества в ипотеке являются ипотечные брокеры.

Данная статистика позволяет ожидать нарастания случаев мошенничества, связанных с действиями ипотечных брокеров. На сегодняшний день для Украины более характерным является механизм соучастия заемщика и оценщика.

Практически ничтожным в американских банках является процент мошенничеств со стороны кредитных работников.

Такое распределение частоты случаев позволяет службе безопасности банка правильно распределить усилия по предотвращению преступлений.

Таблица 5 показывает распределение видов мошенничеств среди участников.

Таблица 5. Распределение видов мошенничеств по участникам

Участник	Искажение сведений	Подделка документов	Занятие жилья заемщиком	Оценка имущества	Подделка удостоверений	Подставные покупатели	Кража удостоверений	Спекуляция
Оценщик	47	16	42	215	25	1	3	48
в % к итогу	6,18	3,23	16,47	92,67	25	<1	4,92	10
Заемщик	663	412	179	91	69	171	25	28
в % к итогу	87,12	83,06	70,20	39,22	69	95	40,98	58,33
Строительная фирма	1	1	1	4	0	0	0	2
в % к итогу	< 1	< 1	< 1				1,72	4,17
Кредитор-корреспондент	15	4	3	4	2	3	0	1
в % к итогу	1,97	< 1	1,18	1,72	2	1,67		2,08
Кредитный специалист	3	11	4	6	3	1	1	1
в % к итогу	< 1	2,22	1,57	2,59	3	< 1	1,64	2,08
Инвестор	47	5	51	22	11	1	0	7
в % к итогу	6,18	1,00	20	9,48	11	< 1		14,58
Ипотечный брокер	488	338	158	113	66	72	39	33
в % к итогу	64,13	68,15	61,96	48,71	66	40	63,93	68,75
Риелтор	9	4	4	6	4	0	3	3
в % к итогу	1,18	< 1	1,57	2,59	4		4,92	6,25
Продавец	12	8	20	26	21	0	0	14
в % к итогу	1,58	1,61	7,84	11,21	21			29,17
Расчетные услуги, нотариус	12	9	4	6	4	1	1	2
в % к итогу	1,58	1,81	1,57	2,59	4	< 1	1,64	4,17

Как видно из этой таблицы, чаще всего мошенничества со стороны заемщиков возникают в подделке документов, предоставлении неверных сведений и занятости. На втором месте по частоте следует оценщик. К схемам спекуляции прибегают чаще брокеры и заемщики.

Таблица 6 свидетельствует о том, что кредит берется с высоким показателем соотношения кредита к стоимости жилья (т.е. с наименьшими собственными вложениями средств заемщиком). Обычно мошенническая сделка ориентируется на покупку жилья, а не на рефинансирование кредита, при этом более часты случаи займа индивидуальными заемщиками, а не совместно (родственники, например). В 84 случаях из 100 такие кредиты выдавались без подтверждения доходов, а кредитная история была на уровне, который характеризуется как «слабый» по американским стандартам (546 баллов из 100 возможных).

Таблица 6. Типичный портрет заемщика — участника схемы мошенничества

Параметр	Значение
Показатель LTV	81%
Рефинансирование/покупка	12%/88%
Индивидуальный/совместные заемщики	91%/9%
Полный пакет документов	80%
Подтвержденный доход	16%
Кредитная история	646 баллов
Возраст	38 лет

Классические схемы мошенничества в ипотеке

Американская практика выделяет несколько видов классического мошенничества в ипотеке:

— завышение стоимости имущества;

— подставные покупатели;

— поддельные удостоверения личности;

— мошенничество в оценке;

— фиктивный начальный взнос;

— обман инвесторов в недвижимость.

Спекулятивная «накачка цены» включает фальсификацию документов, а право собственности на имущество несколько раз переходит из рук в руки, и завершается все получением завышенной оценки имущества. Часто заемщик не в курсе такого раздувания. Обычно имущество в плохом состоянии и рисковой зоне куплено мошенниками по случаю острой нужды продавца по бросовой цене или на распродаже арестованного имущества. Если ремонт и делается при этом, то только «косметический», без реального улучшения качества жилья.

Данная схема мошенничества предполагает вовлечение как минимум двух участников, имущество выкупается после продажи и далее перепродается между сообщниками на протяжении короткого времени с последовательным завышением цены. Такие махинации часто совершаются в сочетании с другими мошенничествами (подставные покупатели, поддельные документы).

В США выявлением и анализом этих схем занимаются сразу несколько ведомств: ФБР, Департамент жилья и городского развития, Внутренняя служба доходов. Часто за счет такого надувательства происходит увеличение на 50–100% первоначальной стоимости имущества.

Однако возможна ситуация, когда не только кредитор, но и сам покупатель оказываются жертвой мошенничества. Один гражданин, получив кредит в сумме 180 тыс. д. ед. для финансирования 90% стоимости покупки дома стоимостью 200 тыс. д. ед., годом позже потерял работу и решил продать свой дом, чтобы рассчитаться с кредитом. Однако посоветовавшись с агентом по недвижимости, он узнал, что его пятикомнатный коттедж стоит лишь 80 тыс. д. ед., или всего лишь 40% от стоимости покупки этого дома год назад. На момент возникновения своей неплатежеспособности долг по кредиту составил 162 тыс. д. ед. В результате заемщик не смог ни оплатить ежемесячный платеж по ипотеке, ни продать дом, чтобы оплатить оставшийся долг. На дом кредитор наложил арест, но доход от реализации покрыл лишь 49% долга, то есть прямые убытки банка составили 82 тыс. д. ед., не считая издержек по обслуживанию проблемной задолженности и реализации залога.

Дальнейшее расследование показало, что в этом районе многие другие покупатели имели дело с одними и теми же строителями и ипотечными брокерами, которые действовали по единой схеме: скоординировано была завышена оценка домов, покупателям внушалось, что на такие дома цены будут расти, и данная сделка является очевидно выгодной.

О том, что в отношении банка задействована схема завышения стоимости жилья, можно догадаться по ряду косвенных признаков: даты оценки имущества и даты заключения контрактов совпадают, продавец жилья не проживает по данному адресу (для него это не основное место проживания), продавец недавно купил это имущество по существенно нижней цене; риелтор и брокер настаивают на поверхностном изучении объекта недвижимости.

Рис. 2. Мошенничество путем завышения стоимости жилья (property flipping)2

Мошенничество в оценке предполагает сговор заинтересованных лиц с оценщиком, который завышает стоимость имущества, опуская существенные негативные факторы. Продавец может делиться с оценщиком выручкой от продажи. Часто заемщик оказывается не в состоянии погасить кредит за счет продажи имущества, поскольку рыночная стоимость объекта ниже. Такие действия оценщиков искажают рыночную информацию, а именно цены как сигналы о состоянии рынка, то есть благодаря искусственному ажиотажу цены могут продолжать расти или оставаться высокими, несмотря на закономерную общую тенденцию к снижению цен на недвижимость.

Примерами такого мошенничества могут быть ситуации, когда покупатель заключает контракт на покупку нового дома, при этом он нуждается в финансировании за счет своего имеющегося дома. В связи со спадом на рынке ему трудно найти покупателя на свой дом, а одновременно получить два кредита под новый и старый дома ему нельзя. Тогда покупатель договаривается со знакомым оценщиком о завышенной оценке своего старого дома и получает кредит. Однако в случае потери платежеспособности банк не сможет покрыть кредиты из-за затянувшегося кризиса рынка жилья, вызывающего падение цен.

Основанием для подозрений в мошенничестве могут служить такие «красные флажки», как нахождение дома в зоне повышенного риска (экономического упадка, повышенной преступности, экологически опасной и пр.), личное знакомство оценщика с заемщиком, а также неточности в характеристиках имущества (размер площади, количество комнат, наличие удобств и пр.).

Мошенничество посредством использования подставных покупателей возникает, когда определенное реальное лицо дает разрешение на использование его кредитных характеристик для помощи другим лицам в получении кредита, который они в ином случае не смогли бы получить. Часто оно используется для отмывания денег. В этой схеме покупатель лично не собирается реально использовать недвижимость.

При этом подставной покупатель не обязательно получает вознаграждение от мошенников. Например, дочь обеспеченных людей мечтает обзавестись своим собственным домом, но не имеет еще надлежащей характеристики как заемщик. Ее отец помогает дочери, обратившись сам за кредитом, зная, что дочь будет проживать в этом доме и платить за кредит. Бывают случаи, когда банкир не только прекрасно осведомлен о таких подставных лицах в конкретной сделке, но даже рекомендует ее использовать своим клиентам: «Вы бы нам подошли, если бы кредит оформлялся непосредственно на ваших родителей, на которых будет записана данная квартира».

Часто такое мошенничество никогда не будет обнаружено, если кредит успешно погашается, а самими заемщиками этот обман воспринимается как незначительный проступок.

К данному виду мошенничества примыкает получение ипотеки по украденным документам, удостоверяющим личность. Правда, в этом случае часто прибегают к сговору с банкиром, чтобы он не заметил подделки. В результате совершенно ничего не подозревающие граждане могут оказаться в числе злостных должников.

Мошенничество в виде фиктивного начального взноса популярно не только в развитых странах, но и в Украине. Такая практика распространена в Украине, когда банки делают вид, что проверяют наличие у клиента первоначального капитала, особенно после введения повышенных требований регулятора к формированию резервов по кредитам с нулевым начальным взносом. Например, банкир настоятельно рекомендует клиенту открытие депозита за несколько дней до кредитной заявки. При этом не проясняется источник этих денег. Часто клиенты одалживают у друзей, близких, родственников деньги на первый взнос. В результате клиент вынужден обслуживать сразу два кредита, причем скрытый кредит является краткосрочным и привлекается под более высокую ставку, чем явный кредит в банке.

В умалчиваемых договоренностях покупатель недвижимости занимает деньги на стартовый платеж у продавца посредством выпуска скрытой вторичной ипотеки. Приоритетный кредитор уверен, что заемщик вложил свои собственные средства в начальный платеж, хотя на самом деле это не так. Вторичная ипотека может не регистрироваться по всем правилам, чтобы позволить аннулировать ее статус первоочередным кредитором (primary lender). К договору о купле для реализации этой схемы подписывается приложение — два варианта договора, один — для кредитора, другой (полный) — для сторон купли-продажи имущества.

На Западе такая практика получила распространение в последние годы. Покупатель имущества одалживает деньги у продавца (строителя) для собственного взноса посредством выпуска нераскрытой второй закладной. Первичный кредитор уверен, что заемщик вложил собственные деньги в начальный взнос, хотя на самом деле они взяты в кредит.

Например, супружеская пара снимает квартиру, но мечтает о собственном доме. Они нашли недавно построенный дом, но не имеют средств для собственного взноса. Продавец-строитель предлагает завысить цену продажи дома, чтобы это позволило ему одолжить им для первого взноса, но советует не раскрывать этот факт банку. Супруги получили кредит, однако в результате они оказались должны за дом значительно больше, чем он реально стоит.

Схема фрагментации применяется мошенниками в двух вариантах. В первом варианте собственник имущества обращается с заявками на получение кредита сразу к нескольким кредиторам одновременно, а поскольку не все кредиторы сообщают сведения в одно и то же кредитное бюро, то они могут не знать о том, что один и тот же собственник одновременно обратился к нескольким банкам.

Во втором варианте проводится несколько продаж одного и того же объекта. Один и тот же собственник фигурирует в сделках, но теперь он уже может не быть правомочным собственником, продавая одно и то же имущество нескольким ничего не подозревающим покупателям в один и тот же день либо на следующий день после совершения первой сделки.

Мошенничество под видом инвестиционных вложений в недвижимость становится особенно распространенным в настоящее время на Западе. Это связано с институционализацией сообществ мелких (индивидуальных) инвесторов, «ангелов бизнеса», которые вкладывают средства сообща или в отдельности в венчурные проекты в расчете на доход от последующей продажи бизнеса.

Часто такого рода махинации совершаются под вывеской «клубов инвесторов» и включают предложения вложить средства в недвижимость для последующей сдачи в аренду. При этом раздаются обещания гарантированных поступлений от арендаторов (фирм или жильцов), перекрывающих платежи по кредиту. Банкам (кредиторам) не раскрывается истинная цель приобретения объектов — для инвестиций.

В качестве показательного примера рассмотрим махинацию, которая недавно была раскрыта в США. Одному гражданину предложили стать участником инвестиционного клуба, вложив кредитные деньги в объекты недвижимости. Инвестор предоставил организатору всю свою информацию и дал доверенность. Объекты находились далеко от места его проживания, поэтому он не смог поехать их посмотреть. При этом организатор пообещал выплатить $15 тыс. за каждый выкупленный дом и взял на себя все хлопоты по оформлению кредита. Через несколько месяцев начались звонки, и гражданин начал получать предупреждения от ипотечной компании об угрозе санкций за неуплату долгов. По кредиту платежи должны были поступать из поступлений от сдачи домов в аренду. Однако организатор схемы исчез. При выезде на место оказалось, что дома стоят пустые и даже не достроены.

«Красными флажками» в выявлении таких схем являются объявления об инвестиционных схемах с высокими доходами, предложения вкладывать деньги без выезда на место инвестиций. Клиентам показывают фиктивные договоры о намерениях аренды, предлагают плату (вознаграждение) инвестору за предоставление личной информации. Отношения между продавцом и инвестором рекомендуют не раскрывать банку-кредитору. В результате организаторы авантюры получают кредитные средства и распоряжаются ими на свое усмотрение, при этом инвесторы становятся реальными заемщиками.

В последнее время в связи с многочисленными случаями неплатежа по кредитам и наложением ареста на заложенное имущество участились мошенничества в виде оказания помощи заемщикам в урегулировании долгов. При этом заемщикам обещается решение проблемы выведения имущества из-под ареста, реструктуризации долга и даже частичное или полное списание долгов.

В мошенничестве с имуществом, на которое наложен запрет за неуплату долга, мошенники убеждают домовладельцев, что могут сохранить их дома в обмен на переоформление документов и уплату разовой комиссии. Прибыль дельцов заключается в новом залоге имущества и(или) присвоении комиссии без реального предотвращения наложения запрета. При этом мошенники могут даже продать дом или перекредитоваться под залог без ведома домовладельцев. Жертвами оказываются сами заемщики, которые теряют и имущество, и деньги (вознаграждение посредникам). Такого рода схемы могут проводиться в комбинации с другими мошенническими схемами, например чужое арестованное имущество может использоваться мошенниками для ажиотажного завышения цен на недвижимость и организации инвестиционных клубов.

Существенная часть мошенничеств незначительного масштаба (когда заемщики теряют только комиссию) остается без последствий из-за нежелания раскрывать факт уплаты таких комиссий.

В 2008 году стало известно о решении суда в штате Калифорния (США), приговорившего к различным срокам наказания 19 мошенников. Обвиняемые получили обманным путем документы по более чем 100 домам и похитили миллионы долларов посредством мошеннически полученных кредитов. Они предлагали собственникам домов избежать ареста имущества за долги. Во владение дома предлагалось вводить инвестора, которому собственник дома платил бы арендную плату в сумме, значительно меньшей платежа по ипотеке, что позволило бы заемщику оплачивать кредит своевременно (через инвестора). В реальности мошенники привлекали подставных покупателей в качестве «инвесторов», которые на деле заменяли собственников во владении имуществом без их ведома. Во многих случаях эти подставные покупатели были родственниками или друзьями махинаторов. Как только подставной покупатель становился владельцем дома, мошенники сразу обращались за получением кредита, чтобы извлечь максимально доступную сумму из этого дома. Полученные деньги по кредиту и арендные поступления от жертв аферы присваивались мошенниками.

Совсем недавно в США расследовался случай мошенничества со стороны фирмы Amerifunding (ипотечного брокера), находящейся в собственности и в управлении Дж. Смола. Фиктивные кредиты организовывались по подложным документам на основании данных от соискателей работы. «Воздушные кредиты» были выданы при содействии брокера на сумму более $21,5 млн на протяжении 24 месяцев одним крупным финансовым учреждением. Для получения данных о заемщике брокер прибегал к разного рода ухищрениям. Например, он разместил рекламное объявление о позиции менеджера в своей компании с годовым заработком свыше $100 тыс. Кандидаты заполняли анкеты, указывая данные о себе, включая коды социальной страховки, копии водительских прав. Всего мошенник воспользовался данными 47 кандидатов на работу. По результатам судебного расследования наказание понесли шесть человек, было конфисковано имущество на сумму $20 млн, изъято два реактивных самолета, а убытки кредиторов составили около $35 млн.

Организатор другой аферы Б. Барбер использовал свою компанию Midtowne Restoration LLC — компанию инвестиций в недвижимость. Номинальные покупатели участвовали в схемах, получая по $2 тыс. за использование их удостоверений личности и кредитных историй для получения ипотечного финансирования недвижимости в основном в районах проживания людей с низким доходом в Канзасе. Также по другим схемам инвесторы привлекались для имущества, которое представлялось для ремонта и оценивалось по значительно завышенной стоимости. Организатор аферы гарантировал инвесторам, что будут найдены арендаторы для обслуживания ипотеки и затрат на поддержание имущества, поэтому риск якобы отсутствовал.

Обвинение Барберу было предъявлено по 104 пунктам. Обвинение также предъявлялось 8 лицам, которые оказались причастными к выдаче 300 фиктивных ипотечных кредитов на сумму $19,6 млн и привели к убыткам для финансовых учреждений на сумму $11,8 млн. Барбер был приговорен к 12 годам и 7 мес. заключения и уплате компенсации учреждениям в размере $11 млн.

Примером еще одной, но более сложной схемы мошенничества является следующий случай. Американская компания Parish Marketing and Development Corporation (PMDC) и ее собственники (супруги М. и А. Пэриш и агент К. Троуп) организовали схему в отношении 200 домов и почти $100 млн поступлений. Доход PMDC и ее собственников составил свыше $25 млн.

Махинаторами были привлечены номинальные покупатели для покупки 200 объектов, построенных PMDC. Номинальные покупатели не видели самих объектов, не обсуждали цену покупки, документация по продаже и кредиту часто заполнялась и подписывалась представителями покупателей. Подделывались сведения в кредитных заявках, в том числе о занятии домов и депозитах для получения кредитов номинальными покупателями с целью приобретения недвижимости у компании PMDC. По данному делу бывший сотрудник банка также был обвинен в фальсификации проверки депозитов застройщиков в интересах номинальных покупателей. Оценщику предъявлены обвинения в искажении и завышении оценок имущества для застройщика домов. Завышенная стоимость оценки имущества позволила PMDC получить дополнительные средства за счет кредитов. Нотариусу предъявлено обвинение в разрешении на подписание документов другими лицами за номинальных покупателей.

Номинальные покупатели не проводили платежей по ипотеке, которую они брали на свое имя. Все платежи осуществляла компания PMDC либо допускала, чтобы залог переходил под арест (запрет). Часто PMDC использовала денежные поступления от продажи одного объекта номинальному покупателю, чтобы проводить ежемесячные платежи по ипотекам на другие дома на имя других номинальных покупателей.

Эта схема привела к убыткам в размере свыше $50 млн, а жертвами стали более 50 лиц. M. Пэришу грозит срок тюремного заключения от 11 до 14 лет, Троупу — от 9 до 11 лет, А. Пэриш — 5 лет.

В ноябре 2007 года началось расследование, касающееся директора ипотечного банка А. Вайдера, который выдал за четыре года жилищных кредитов покупателям на сумму более чем $33 млн. Однако тщательный анализ его практики кредитования выявил, что многие такие кредиты основывались на подделанных оценках и приукрашенных кредитных заявках, а собственники купленных домов оказывались перед фактом оплаты явно завышенной в цене недвижимости. В частности, дом, реальная цена которого составила $545 тыс., был продан клиенту банка за $805 тыс. Оказалось, что банкир лично покупал и перепродавал дома, вызывая «дутое» повышение цен на недвижимость. Большинство домов были проданы дважды в течение одного дня. Одним из самых крупных заемщиков был сам Вайдер, получивший в виде жилищных кредитов $10,8 млн. Позднее кредиты на финансирование завышенных в цене домов были проданы двум крупным банкам, которые после наступления дефолта заемщиков понесли прямые убытки в размере $129 млн из-за низкой реальной стоимости арестованного за долги имущества³.

До наступления кризиса рынка недвижимости такие сделки оставались нераскрытыми из-за ажиотажного роста цен на рынке, когда среди общей массы объектов недвижимости трудно было выделить те, по которым цены были явно завышены.

Еще одним примером является случай в небольшом банке, который нанял опытного кредитного специалиста для новой программы кредитования лиц со слабой кредитной историей или вообще без таковой. Кредитный специалист начал бурную деятельность, тщательный контроль его работы руководством банка не осуществлялся. Кредиты же выдавались лицам с фальсифицированными кредитными заявками, даже с использованием украденных номеров идентификации социального обеспечения. Банку стало известно о мошенничестве, только когда другое финансовое учреждение, купившее некоторые из этих кредитов, провело углубленный анализ и выявило подделки⁴.

Оказалось, что кредитный специалист подделал карточку социального обеспечения на свое имя и скрыл свое увольнение из другого банка за аналогичное мошенничество. Поэтому так важны в банке наличие программы «знай своего работника», проведение периодических сверок кредитных дел, включение фактора качества кредита в систему вознаграждения персонала.

В Британии в июле 2008 года были применены санкции к ипотечному брокеру органом надзора за финансовыми рынками, причем впервые были применены одновременно запрет на занятие брокерскими операциями, уплата штрафа в размере 100 тыс. ф. ст. и возврат незаконной прибыли в размере 29 тыс. ф. ст. Наказание последовало за многочисленные случаи мошенничества в заявках на ипотеку. Брокер направила семь заявок на получение ипотечных кредитов, содержащих подложную информацию о ее занятости и доходах с подделкой подтверждающих документов, в четырех случаях она включала данные по своему банку в заявки на кредиты для своих клиентов и намеренно утаивала сведения кредитной заявки от инспекторов надзора, включая сокрытие информации о решении суда в отношении ее деятельности, принятом в сентябре 2005 года, а также не раскрыла настоящий размер своих активов в заявке на получение лицензии в орган надзора⁵.

Для предотвращения мошенничеств важно выявлять внешние признаки мошенничества. Среди них можно выделять:

- явное превышение оценки имущества над среднерыночной ценой в данном регионе для этого класса недвижимости;

- исключительное использование участниками сделки одного оценщика;

- повышенные комиссии и бонусы для брокеров и оценщиков, включая премирование на основе комиссий;

- более высокие, чем обычно, комиссии для участников сделки;

- искажение данных в кредитных заявках и подделка сопроводительных документов по кредиту;

- предоставление советов покупателям как сфальсифицировать заявку на ипотеку;

- просьба со стороны посредников подписать чистый бланк заявки или бланки форм;

- оформление кредитов на покупку, замаскированных под рефинансирование;

- проекты краткосрочных инвестиций с гарантированными перепродажами;

- множество холдинговых компаний, используемых для завышения стоимости имущества.

В Великобритании мошенничество в ипотеке классифицируется как индивидуальное (завышение доходов заемщиками) или организованное (используется группа лиц для систематических атак на финансовый сектор).

Меры по предупреждению мошенничеств в ипотеке

Следует различать признание факта мошенничества и подозрение на мошенничество.

В первом случае кредитор точно знает о том, что он явился жертвой преступления, поскольку стало ясно: заемщик не намеревался погашать кредит и искажал сведения о себе, о недвижимости или о цели кредита.

Во втором случае кредитор еще не имеет доказательств об искажении данных заемщиком и наличии умысла либо преступление было предотвращено банком (обман зафиксирован, но выгоду мошенник не успел получить), то есть имело место покушение на мошенничество.

В первом случае мошенничество признается как причина дефолта заемщика. Поэтому оно обнаруживается кредитором после выдачи кредита и наступления срока платежа. Однако мошенники могут в интересах сокрытия преступления даже пойти на выплату процентов и первых платежей в первый год кредита, чтобы продемонстрировать свои благие намерения.

Особым случаем является ситуация, когда заемщик не знал или не мог знать об угрозе потери работы, сворачивания своего бизнеса и соответствующего падения доходов либо не догадывался об отрицательных характеристиках объекта недвижимости, хотя имел возможность все проверить и предусмотреть. Например, заемщик и его агенты проявили элементарную беспечность, не поинтересовавшись у продавца о возможных претензиях других наследников на объект недвижимости.

В Украине распространено представление поддельных документов о занятости и доходах, при этом используются подставные или несуществующие фирмы, украденные печати и бланки компаний, похищенные паспорта. Правда, такая практика имеет место в основном в потребительском кредитовании.

Следователи говорят о наличии организованных групп, поставивших на поток легальную и полулегальную смену собственников столичных квартир. На поток поставлен «отъем» квартир у алкоголиков и наркоманов, людям зачастую «помогают» приобрести эти пагубные привычки. Известны группы, конвейерным способом отбирающие у выпускников детских домов положенные им по закону к 18-летию государственные однокомнатные квартиры⁶.

В странах переходной экономики отмечается правовой нигилизм среди широких слоев населения. Кроме того, отсутствует культура использования кредитных ресурсов на уровне домохозяйств. Например, по данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), 15% россиян не считают преступлением обмануть банк, не вернув ему кредит. При этом в качестве причины, почему невозврат средств не является преступлением, 60% ответивших говорят, что банки сами обманывают заемщиков, скрывая реальную стоимость кредитов. Затруднились назвать невозврат преступлением еще 10% респондентов, и только 47% считают невозврат безусловным преступлением. При этом 15% участвовавших в исследовании отметили, что «лично знакомы» с заемщиками, не гасящими свои кредиты⁷.

В западных странах расследование мошенничеств начинается после получения тревожных сигналов органами надзора и(или) правоохранительными органами, включая анонимные, но небеспочвенные сообщения. Ход делу может быть дан на основании рассмотрения жалобы со стороны кредитного учреждения или заемщика — жертвы преступления, по результатам очередного инспектирования банка, а также на основании сообщений о подозрениях на совершение мошенничества.

Создание системы оповещения компетентных правоохранительных органов является радикальным решением. В марте 2007 года ФБР подписало соглашение о сотрудничестве с Ипотечной ассоциацией США (ИАС), а также уведомление о мошенничествах в ипотеке. В частности, уведомление устанавливает, что являются незаконным любое искажение отчетности в доходах, активах, долгах, удостоверении личности либо намеренное вздутие стоимости недвижимости, чтобы повлиять на действия финансового учреждения. Согласно этому соглашению ИАС и ФБР будут раскрывать уведомление ипотечным кредиторам для просвещения клиентов и участников ипотечных операций о штрафах и последствиях мошенничества.

В США отчеты о мошенничествах с ипотекой направляются в Федеральное бюро расследований начиная с 2006 года, когда в этой организации было создано специальное подразделение по мошенничествам в финансовых учреждениях (вклю