Издания и мероприятия для банковских специалистов:
 
Методический журнал
Юридическая работа в кредитной организации
Описание изданияСвежий номер Архив Приобрести/Подписаться
Выходит один раз в квартал.
Объем 112 с. Формат А4.
Издается с 2005 г.
 
 

Осторожно — недвижимость с обременением «рента»!

Размещено на сайте 27.05.2013
В настоящее время встречается недвижимость, обремененная рентой и ипотекой в пользу получателя ренты. Несмотря на то, что договор ренты фактически прекращается со смертью получателя ренты, обременения значатся как существующие до определенного момента. Рассмотрим порядок погашения регистрационной записи об обременениях в виде ренты и ипотеки, а также последствия для банка — залогодержателя недвижимости, обременения с которой сняты ненадлежащим образом.
 
Т.А. Андронова, банковский эксперт, к.ю.н.
 
 
Приводятся извлечения из статьи. Полную версию материала читайте в журнале. Подписаться
 
 
На практике договоры пожизненного содержания с иждивением не редкость в силу того, что довольно часто плательщикам ренты бесплатно в собственность предоставляется квартира рентополучателя.
Погасить ограничение (обременение) возможно, предъявив в регистрационный орган копию свидетельства о смерти рентополучателя или в судебном порядке.
Суды придерживаются мнения, что погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона (договора ренты) по заявлению одной стороны — рентоплательщика с приложением копии свидетельства о смерти рентополучателя без предъявления решения суда о признании обременения отсутствующим неправомерно.
В силу ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) ограничениями (обременениями) в отношении объекта недвижимого имущества признаются ипотека, аренда, рента, доверительное управление и иные обстоятельства, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости.
Необходимо отметить, что действия по внесению записи об обременении (ограничении) являются действиями по государственной регистрации права, а погашение записи об обременении таковым действием не является. При этом положения Закона о регистрации прав на недвижимое имущество не предусматривают порядка осуществления действий по погашению записи об обременении объекта недвижимого имущества, за исключением погашения записи об ипотеке.
Учитывая данное обстоятельство, представляется, что единственным основанием погашения записи о любом обременении (за исключением ипотеки) является вступившее в силу соответствующее решение суда. Однако даже наличие решения суда, в соответствии с которым запись об обременении должна быть погашена, не может исключить риск оспаривания действий регистрирующего органа из-за отсутствия надлежащим образом установленного порядка погашения записи об обременении.
Представляется, что данный пробел должен быть восполнен путем принятия соответствующих изменений в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество, разработки и принятия Росреестром инструкции по погашению записей об ограничениях (обременениях) в отношении объектов недвижимости.
Так какой же способ снятия ограничений (обременений) на квартиру в виде ренты и ипотеки следует выбрать?
Считаем, что стоит предпочесть второй способ — погашение регистрационной записи по судебному решению. Конечно, этот способ отнимет значительное количество времени, но, с другой стороны, именно он принесет стабильность и большую безопасность для банка в будущем. Данный способ применяют многие регистрационные органы субъектов РФ, в пользу него складывается и судебная практика.
То, что, например, в Москве регистрационную запись об ипотеке и ренте возможно погасить на основании свидетельства о смерти получателя ренты, вовсе не означает, что банк не может выбрать для себя иной путь в решении этого вопроса. Ведь, применив первый способ снятия ограничений (обременений), банк может оказаться в очень уязвимом положении.
Не составит сложности смоделировать следующую ситуацию: банк выдает кредит под залог квартиры, ограничения (ипотека и рента) с которой сняты по свидетельству о смерти, в дальнейшем собственник не может выплатить кредит, и банк решает реализовать свое право на квартиру путем продажи. Учитывая то обстоятельство, что собственник не хочет расставаться со своей квартирой, он может обратиться в суд с просьбой восстановить ограничения, так как они были сняты не предусмотренным законодательством способом. Банкам-залогодателям следует учесть, что в суде данные ограничения (обременения) на квартиру с большой вероятностью восстановят. И как в таком случае банк будет снимать восстановленные ограничения? Как будет реализовывать данную квартиру, которая, впрочем, станет неликвидной, так как на ней есть обременения?
Во избежание данных возможных проблем банку следует перед выдачей кредита под залог квартиры проверить чистоту регистрационных документов и, если в документах есть ограничения (обременения) в виде ренты и ипотеки, которые еще не погашены, попросить собственника квартиры снять эти обременения в судебном порядке. Тем самым банк обезопасит себя, так как собственник квартиры уже не сможет оспорить снятие ограничений (обременений) в суде.
 
 
 
 
Другие проекты группы «Регламент-Медиа»