Единство судьбы объектов недвижимости в договорах об ипотеке
Размещено на сайте 06.12.2010
Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости предполагает создание условий, при которых земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости выступали бы в коммерческом обороте в качестве единого объекта правоотношений. Раздельный оборот земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости порождает конфликты различных правообладателей и влечет возникновение дополнительных рисков в отношении имущества, снижая его стоимость.
А.Л. Заливако, международная юридическая фирма «Герберт Смит СНГ ЛЛП», юрист
Приводятся извлечения из статьи.
Полную версию материала читайте в журнале.
Подписаться
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).
|
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка.
|
Гражданское законодательство допускает, что залог земельного участка в договоре об ипотеке не предусматривает залога расположенных на этом участке строений.
|
Заложенный земельный участок не может отчуждаться без расположенных на нем объектов недвижимости, а отчуждение любого из объектов недвижимости требует отчуждения земельного участка.
|
Остается неразрешенным вопрос о том, как поступать, когда на приобретаемом в собственность земельном участке расположено несколько строений, часть из которых была передана в ипотеку, а часть осталась не обремененной.
|
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
|
В целях минимизации правовых рисков кредитору предлагается при заключении и удостоверении договора об ипотеке требовать предоставления в залог всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.
|
Реалии современных кредитных отношений в России таковы, что лишь незначительное число заемщиков обладает достаточным кредитным рейтингом для того, чтобы получить доступ к необеспеченному финансированию. Для большинства же корпоративных участников рынка такой доступ закрыт и банки готовы предоставлять финансирование исключительно под обеспечение, доверяя определенным активам, а не самим заемщикам. Максимально открытый доступ к рынку долгового финансирования — это основа развития бизнеса. Таким образом, формирование правового механизма, который бы создавал четкие и понятные правила обеспечения обязательств, является важной задачей, от решения которой напрямую зависят доступ к кредитованию и развитие экономики России.
В контексте рассмотренных противоречий между нормами ипотечного регулирования и земельного законодательства, к сожалению, приходится констатировать, что для исключения любых рисков в отношении предоставляемого обеспечения кредитору приходится требовать предоставления в залог всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а также полагаться на добрую волю залогодателя и внесение изменений в договор об ипотеке в случае получения залогодателем прав на земельный участок. Очевидно, что подобное нормативное регулирование порождает противоречивую практику его применения и неопределенность для участников рынка, снижая ценность обеспечения и доступ к кредиту, и требует совершенствования правового механизма как на уровне законодательства, так и на уровне судебной практики.
|
