Методика определения ликвидационной стоимости предмета залога
Размещено на сайте 28.06.2010
Предлагаемая автором методика определения ликвидационной стоимости позволяет специалистам кредитных и залоговых подразделений самостоятельно просчитывать параметры объекта недвижимости в качестве обеспечения по ссуде, определять стоимостные параметры предмета залога при обращении на него взыскания, а также контролировать реалистичность значений ликвидационной и рыночной стоимостей, приведенных в отчетах независимых оценщиков.
Ал-р А. Слуцкий, независимый аналитик, к.т.н.
Приводятся извлечения из статьи.
Полную версию материала читайте в журнале.
Подписаться
Существует два подхода к определению ликвидационной стоимости предмета залога. Согласно первому, она является отдельной самостоятельной базой оценки; согласно второму, она относится либо к справедливой, инвестиционной, либо к рыночной стоимости.
|
Опрос «потенциальных покупателей», не имеющих реальных возможностей для приобретения соответствующего объекта, не будет ничем отличаться от экспертного мнения, являясь по сути профанацией.
|
Возможность определения ликвидационной стоимости исходя из рыночной не утверждалась и не утверждается ни в каких международных, европейских и федеральных стандартах.
|
До начала оценки ликвидационной стоимости необходимо идентифицировать потенциального покупателя, поскольку в отличие от рыночной стоимости определение ликвидационной стоимости не содержит отсылок к наиболее типичному покупателю.
|
Финансовое положение заемщика, получающего кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости, зависит от величины чистого денежного потока от объекта недвижимости, на покупку которого выдается кредит.
|
«Ликвидационную» ставку капитализации можно использовать для определения стоимости, по которой объект коммерческой недвижимости будет куплен практически гарантированно.
|
Зависимость ставки от срока кредита сильно ослабевает с ростом срока: рост срока в пределах от 5 до 10 лет дает существенно больший эффект, чем рост срока от 10 до 15 лет.
|
Во всем реально обозримом диапазоне сроков кредитования и типичных процентных ставок ликвидационная стоимость существенно ниже себестоимости строительства с учетом земли.
|