Изменение договора ипотеки при изменени кредитного обязательства

По общему правилу акцессорное обязательство зависимо от основного и следует его судьбе, в то время как основное обязательство автономно от акцессорного.

Решением об обращении взыскания на заложенное имущество суд не прекращает и не вправе прекратить действие обязательства, обеспеченного ипотекой (основного обязательства).

От решения теоретического вопроса — прекращает решение суда об обращении взыскания на ипотеку действие кредитного договора или нет — зависит возможность взыскания процентов по кредитному договору за период с даты вынесения решения суда до даты реализации заложенного имущества.

Сохранение залога в целом зависит от решения вопроса, прекращает изменение кредитного договора ипотечное обязательство или нет.

Залогодатель должен явно и недвусмысленно выразить свою волю на изменение условий договора залога, т.е. наряду с дополнительным соглашением к кредитному договору подписать соответствующее дополнительное соглашение и к договору залога.

Согласно п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору.

Если дополнительные соглашения к кредитному договору с учетом имеющейся в договоре ипотеки оговорки о твердой сумме требований, обеспеченных залогом, не влекут увеличения ответственности залогодателя, отсутствует необходимость в согласовании дополнительных условий по кредиту с залогодателем.

С учетом изложенного по обозначенной проблеме представляется целесообразным сформулировать следующие выводы:
1) ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не содержат специальных правил о действии договора залога при изменении основного обязательства (за исключением случаев перемены лиц в основном обязательстве?— перевод долга (ст. 356 ГК РФ) и презумпция уступки прав (ст. 355 ГК РФ));
2) в ст. 352 ГК РФ в перечне оснований, по которым прекращается залог, нет такого основания, как «изменение основного обязательства»;
3) поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, в случае изменения основного договора нет ни прекращения существовавшего обязательства, ни возникновения нового;
4) с учетом правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 43 Постановления пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, представляется правильным в случае, когда заемщик одновременно является и залогодателем, в договоре залога не воспроизводить необходимые условия основного обязательства, а лишь делать ссылку на него. В такой ситуации изменение условий основного обязательства не будет влечь безусловной необходимости изменения условий договора залога;
5) при изменении условий кредитного договора не нужно вносить изменений в договор ипотеки и в ситуации, когда ипотека обеспечивает основное обязательство только в определенной (фиксированной) сумме;
6) в случае, когда в договоре залога содержатся необходимые условия основного обязательства, а также если залогодателем является третье лицо, при изменении основного обязательства нужно вносить изменения в договор залога. До внесения таких изменений представляется целесообразным считать, что договор залога сохраняет силу в первоначальном виде и коллизия с основным обязательством должна разрешаться по правилам абз. 2 п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке.
В целях минимизации для банка риска признания договора ипотеки прекратившим действие (либо незаключенным) при изменении условий основного обязательства предлагается дополнительное соглашение к кредитному договору заключать под отлагательным условием, а именно: указывать, что дополнительное соглашение считается заключенным с даты его подписания сторонами, но вступает в силу с даты государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения к договору об ипотеке.
Полагаем также, с учетом многочисленной и далеко не единообразной арбитражной практики, что обозначенный вопрос является достаточно важным и заслуживает официального ответа на уровне пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ.