Страхование объектов недвижимости как предмета залога

Развитие ипотечного кредитования стало в последнее время государственной программой, хотя и без реальной поддержки со стороны государства. Речь идет о приобретении жилых помещений на «вторичном» рынке за счет кредитного ресурса с одновременным залогом (ипотекой) квартиры в банке-кредиторе. Комплексное ипотечное страхование включает, как правило, три вида: имущественное страхование, страхование жизни заемщика и страхование потери имущества в результате утраты права собственности, или, как его часто называют, титульное страхование. Вторичный рынок — это объекты недвижимого имущества, имеющего «историю» возникновения и переходов права собственности. В настоящее время ни на федеральном уровне, ни на уровне Москвы — субъекта Федерации законодательно не защищены права добросовестного приобретателя недвижимости, если не считать принятый в рамках пакета документов программы Правительства РФ «Доступное жилье», Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одно из положений этого Закона гласит: «Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации». Но комментарии Закона и подзаконные акты, касающиеся его реализации, пока отсутствуют. Что в таком случае понимать под «разовой компенсацией» — компенсацию, которой можно воспользоваться один раз в жизни, как бесплатной приватизацией? А если заемщик уже получал «разовую компенсацию»?

Далее, Закон предусматривает, что размер компенсации «исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей». Что такое реальный ущерб? По-видимому, инвентаризационная стоимость квартиры — оценка БТИ. Для большинства регионов России инвентаризационная и рыночная стоимость — суммы если не равные, то соизмеримые. В Москве они могут отличаться в десятки раз. Что такое один миллион рублей? В Москве, в Санкт-Петербурге, во многих районах Подмосковья за эти деньги уже не купить даже однокомнатную квартиру. Поэтому страхование пока является единственной формой финансовой гарантии возврата денежных средств в случае утраты права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Недвижимость — наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих. На него всегда имеется спрос, потому что наличие недвижимости — это не только необходимое условие существования человека, предприятия, но и надежный способ вложения денежных средств: недвижимость нельзя похитить или потерять, как другое имущество, денежные средства в банке и т.д. Но недвижимость можно потерять, потеряв право собственности на нее.

Титульное страхование объектов недвижимости

Приобретая объект недвижимости, необходимо отдавать себе отчет в том, что как бы тщательно риелтор и нотариус, удостоверяющие договор купли-продажи, не проверяли «юридическую чистоту» квартиры, это не дает покупателю полной гарантии того, что данная операция не будет когда-либо оспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным. На то есть много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности риелтора и нотариуса. Более того, специалисты утверждают, что любая сделка на рынке недвижимости может быть оспорена. В практике страховщиков, осуществляющих страхование потери имущества в результате утраты права собственности, уже имеются случаи выплаты страхового возмещения в невероятной для многих ситуации: на основании результатов посмертной судебно-психиатрической эспертизы состояния продавца в момент совершения сделки и вывода медицинской комиссии о том, что «продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент ее совершения», суд может признать эту сделку недействительной. При этом психиатры шутят: «После тридцати лет мы все ненормальные, только не все обследовались».

В настоящее время страхование — это единственный разумный и экономически оправданный путь гарантировать сохранность денежных средств, вложенных в приобретение недвижимости. Страховой полис стоит в среднем 0,5% от стоимости недвижимого имущества в год и, как правило, включает юридическое сопровождение в течение всего срока страхования. Это означает, что в случае возникновения спора в отношении объекта недвижимости страхователь получает в лице страховщика «бесплатного адвоката», но мотивация этого адвоката для него значительно интереснее, чем «наемного»: если страховщик проиграет процесс, то выплатит страховое возмещение, а «наемный» только разведет руками — дескать, старался, но не смог …

Экспертиза жилой и нежилой недвижимости

Безусловно, страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оно осуществляется, как говорят страховщики, «от всех рисков», то есть страховым случаем является утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя.

Прежде чем выдать страховой полис, страховщик проводит экспертизу «истории» квартиры с точки зрения оценки вероятности предъявления в дальнейшем претензий со стороны третьих лиц и судебной перспективы. Изучается законность переходов права собственности, начиная с приватизации, выявляется наличие неучтенных наследников по закону, нарушений прав несовершеннолетних и т.д. Если по результатам экспертизы страховщик отказывается от страхования, это является основанием для отказа в выдаче кредита под конкретный объект недвижимости.

Одна из поправок к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятая в рамках уже упомянутой программы «Доступное жилье», вводит еще один вид страхования на ипотечный рынок, а именно возможность страхования ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Ранее это не допускалось, поскольку в силу гражданского законодательства ответственность, вытекающая из договора, могла быть застрахована только в случаях, установленных законом. Закон установил такую возможность, но тут же вмешался в отношения между страхователем и страховщиком. Имеется в виду требование закона о единовременной оплате страховой премии за весь период страхования, то есть срок действия кредитного договора, и невозможность возврата премии в случае отказа заемщика от страхования. А если он погасил кредит досрочно? А если кредитный договор заключен на 10 лет? Плата за страхование становится существенной нагрузкой для заемщика на самом тяжелом для него этапе — этапе получения ипотечного кредита. Это нелогично и лишает данный вид страхования привлекательности.

Суть страхования объектов нежилой сферы та же, что и жилых помещений. Специфика — в экспертизе документов для принятия решения о страховании. Нежилые помещения, здания, производственные комплексы часто имеют историю, начинающуюся в советские времена. Право собственности на них возникло в начале 90-х годов прошлого столетия. На этих площадях располагались государственные организации, которые акционировались, а занимаемая ими недвижимость переходила в собственность вновь созданного акционерного общества. Акционирование в большинстве случаев проводилось с теми или иными нарушениями законодательства, да и само законодательство было противоречивым. В итоге среди таких объектов практически нет юридически «безупречно чистых». Конечно, есть надежда, что законодатели оперативно откликнутся на поручение Президента РФ о внесении изменений в гражданское законодательство в части снижения срока исковой давности по приватизационным сделкам. Это упростит ситуацию, но полностью не снимет проблемы.

И в «современной» истории существует множество проблемных объектов. Например, в Москве действовало положение, в соответствии с которым арендатор нежилого помещения имел преимущественное право выкупа его. Но это не соответствовало федеральному законодательству. Итог — множество исков и судебных решений о признании таких сделок недействительными.

Другая проблема, которая долгое время оставалась нерешенной и, казалось бы, была снята Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003, связана с положением гражданского законодательства о том, что недействительность сделки влечет недействительность последующих сделок. Суд признал неконституционность положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ «Общие положения о последствиях недействительности сделки». Проблемная ситуация разрешена. На рынке недвижимости даже появился термин — «сделать добросовестное приобретение». Это означает, что объект недвижимости несколько раз продают и покупают. Но ст. 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» продолжает действовать. Положения этой статьи предусматривают возможность такого истребования. Примеров такого рода можно привести множество: оформление сделки по поддельным, украденным документам, по отозванной доверенности, совершение сделки, выходящей за пределы полномочий юридического лица или его представителя, и т.д. Поэтому надежда на «добросовестное приобретение» — это позиция страуса, спрятавшего голову в песок.

При анализе документов по истории объекта недвижимости, принадлежащего юридическому лицу, необходимо также проверять соблюдение положений федеральных законов «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью», касающихся сделок по отчуждению объекта, в частности положений о порядке совершения крупных сделок. По сделкам, совершенным несколько лет назад, практически невозможно получить финансовую отчетность организации-продавца на дату совершения сделки. Аналогично дело обстоит в отношении решений уполномоченных органов о продаже здания. В практике известна ситуация, когда акционером был подан иск о признании недействительным договора купли-продажи отдельностоящего здания на том основании, что внеочередное собрание акционеров, на котором было принято решение о продаже, было созвано с некоторым нарушением положений закона.

Ни продавец, ни покупатель практически никогда не задумываются (или не знают) о том, что в некоторых случаях сделки по отчуждению основных средств предприятия необходимо согласовывать с Федеральной антимонопольной службой.

Нередко на рынок предлагаются объекты недвижимости, принадлежащие иностранным компаниям, как правило, зарегистрированным в офшорных зонах. Соответственно юристам страховщика необходимо знать законодательство этих государств.

Экспертиза объектов недвижимости нежилой сферы — процедура сложная и длительная. Если экспертиза жилых помещений проводится за один-два дня, то по нежилым она может продлиться несколько месяцев. Этот фактор необходимо учитывать и заемщику, и банку-кредитору.

И еще об одной проблеме. Объекты жилой сферы стоят десятки, сотни тысяч долларов. Объекты нежилой сферы могут стоить миллионы, десятки миллионов долларов. Возникает проблема перестрахования. Российские страховщики и перестраховщики к этому виду страхования относятся осторожно, а иностранные компании, как правило, эти риски вообще не принимают в перестрахование. Процедура предварительного размещения в перестрахование занимает порой немало времени.

Особенности страхования объектов загородной недвижимости

Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во-первых, за городом разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость. Если городские квартиры в большинстве своем типовые и оценить их можно не глядя с достоверностью до 5%, то с загородной недвижимостью так не получится. Сама оценка — долгая и дорогостоящая операция.

Во-вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем — это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что, если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка, — такая ситуация вполне возможна. Может случиться и так, что на одном земельном участке (один объект права) находятся несколько строений. Это не очень частый случай, но вполне вероятный.

Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая. Это связано и с большим набором документов, и с известной новизной законодательства, основой которого является Земельный кодекс РФ, принятый в 2001 году. До сего дня еще не в полной мере разработаны проекты законов и подзаконных актов, которые строго бы определяли последовательность действий в таких сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области.

Есть еще один аспект, которого нет в городе, — целевое назначение участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения — не всякое. В начале 90-х годов прошлого века под фермерские хозяйства выделялись прекрасные наделы — большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Всем они хороши для строительства коттеджей, но только закон это запрещает. А значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту уже окажется построенным, будет подлежать сносу.

Кроме того, существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто: строительство однозначно запрещено. Но в реальности это не так. Законодательство допускает определенное использование таких земель, и государственные или муниципальные органы иногда предоставляют их в долгосрочную аренду для некоторого «обустройства» — фактически там строится жилье, но произносить само это слово нельзя и застройщики пользуются формулировками типа «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна.

Все эти детали вызывают дополнительные проблемы при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия Земельного кодекса РФ, очень молод. В то же время есть на нем объекты старше 80 лет: старые «генеральские» дачи, которые выделялись тогдашней военной «элите» еще в 30-х годах прошлого века. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Конечно, все это порождает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью.

Принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются: недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. Для городской квартиры это вариант очень редкий и вполне предсказуемый (например, снос пятиэтажки). А вот с загородной недвижимостью ситуация иная: ваша собственность (точнее, место, на которой она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры — строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От такой ситуации страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос с определением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсации выплачиваются часто по оценочной стоимости, которая может быть ниже реальной рыночной в несколько раз. Есть и положительный момент — решения, ведущие к изъятию собственности, государственные органы РФ, ее субъектов и органы местного самоуправления могут принимать только в особых случаях, например для размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения.

Эти факторы необходимо учитывать и банку-кредитору при принятии решения об оформлении договора залога земельного участка в обеспечение кредита, и страховщику при принятии решения о возможности страхования предмета залога.

Страхование финансового риска, связанного с инвестированием

Кредитование для целей приобретения жилья на этапе его строительства пока является редкостью. В то же время сегодня четко прослеживаются следующие тенденции: 1. Спрос на услуги по кредитованию для целей приобретения жилья в новостройках довольно высок.

2. В последние годы существенно снизилось число предложений по продаже объектов недвижимости на «вторичном» рынке жилья с одновременным ростом цен до 40% в год в зависимости от сегмента рынка.

3. Доходность инвестиций в недвижимость за предыдущие три года достигала 50% в год в долларах США.

4. Рынок новостроек (первичный рынок) более привлекателен для кредитования с точки зрения широкого выбора объектов, возможности оплаты в рассрочку, безналичной формы взаиморасчетов.

Несмотря на вышеперечисленные тенденции, отсутствие предмета залога, если нет иного обеспечения кредита, сдерживает предоставление услуг по кредитованию юридических и физических лиц в данном сегменте рынка.

Помимо названных преимуществ рынка новостроек по сравнению с «вторичным» жильем, важным фактором является относительно низкая цена квадратного метра, если вступать в инвестиционный проект на начальной стадии строительства. Но на этом этапе велика неопределенность относительно успешного завершения проекта. Иными словами, есть риск не получить квартиру и потерять вложенные деньги. Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не снял проблему — государство не предоставило инвестору финансовых гарантий. Такой гарантией пока остается только страхование. Речь идет о страховании финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости.

Страховщики предлагают эту услугу — страхование финансового риска, связанного с инвестированием в строительство объекта недвижимости, даже на начальном этапе строительства, если строительство законно и договорные отношения участников инвестиционного проекта корректны. При этом принимаются к рассмотрению различные формы договорных отношений.

Данный вид страхования используется для минимизации рисков финансовых институтов, связанных с кредитованием населения для целей приобретения жилья на этапе строительства.

Как правило, срок действия кредитного договора перекрывает срок строительства, поэтому страховая защита включает два этапа.

На первом этапе — этапе строительства — осуществляется страхование финансового риска инвестора-заемщика на случай неполучения объекта недвижимости в установленный срок и оформляется залог права требования на результат инвестирования. Стоимость страхования — в пределах 1% от страховой суммы в год.

На втором этапе, когда объект недвижимости возник де-факто и де-юре, то есть на него оформлено право собственности, осуществляется залог (ипотека) объекта и комлексное ипотечное страхование. В то же время страхование титула, страхование потери объекта в результате утраты права собственности на него не имеют практического смысла: у объекта нет «истории» переходов права собственности. И если это страхование исключить, плата за страхование не превысит 1%. В любом случае расходы на страхование при приобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичном рынке.

Описанная схема реализована на практике и не является альтернативой ипотечному кредитованию, она служит примером тесного сотрудничества финансовых институтов и страховых организаций, на данную услугу имеется постоянно возрастающий спрос.

Однако при реализации указанной схемы возникает, хоть и решаемая, проблема, связанная с коммуляцией страхового риска и относительно невысокой емкостью российского перестраховочного рынка по этому виду. Часто встречается ситуация, когда банк, решивший кредитовать население для целей приобретения жилья в новостройке, ориентируется на один конкретный объект инвестирования. Если дом в итоге не будет построен, то возникнет не один, а десятки, сотни страховых случаев в зависимости от количества прокредитованных и одновременно застрахованных квартир. Возможность же по перестрахованию сегодня не превышает $3 млн по одному инвестиционному адресу.

На сегодняшний день уже разработаны схемы страховой защиты финансовых интересов кредиторов для различных вариантов кредитования. Эти направления интенсивно развиваются. Идут поиски новых форм и путей их реализации. Страховщики тоже готовы к участию в совместной работе по созданию новых технологий, привлекательных для всех участников рынка недвижимости.