Правильная интерпретация отчетов об оценке залога как фактор снижения кредитных рисков

Банковский кризис июля 2004 года заставил многие банки обратить повышенное внимание на управление кредитными рисками и, в частности, на залоговое обеспечение выдаваемых кредитов. Кроме летних проблем 2004 года этому способствовало вступление в силу с 1 августа 2004 года Положения ЦБ РФ № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»*. Ведущие банки придают большое значение проведению оценки залога. «Когда банк рассматривает кредитную сделку, оценка залога является необходимым действием. Оценка залога должна быть объективной, банк не заинтересован ни в занижении стоимости, ни в завышении, поскольку в одном случае рискует попасть на убытки, в другом случае — недополучить доход. В этом случае оценщик выступает, образно говоря, как агент экономической безопасности, поскольку дефолт по кредиту приводит к негативным последствиям не только для банка, но и для вкладчиков и опосредованно наносит урон достаточно существенным секторам экономики. Поэтому банки в первую очередь заинтересованы в улучшении качества работ по оценке имущества, по оценке собственности»*. Привлечение сторонних оценщиков придает объективный характер оценке залога и уменьшает риски, связанные с неправильной оценкой. Результатом работы оценщика является отчет об оценке. Являясь документом доказательственного значения, отчет должен соответствовать законодательно определенным требованиям. Помимо вывода об итоговой величине стоимости залога отчет содержит основания, допущения и ограничения, при которых эта стоимость была получена. Не каждый отчет об оценке, который заемщик предъявляет в банк, подходит для принятия решения о стоимости залога. Практический опыт автора показывает, что основными причинами, по которым отчет об оценке нельзя использовать, являются:

• несоответствие отчета требованиям законодательства;
• неправильная идентификация объекта оценки;
• несоответствие цели оценки и вида определяемой стоимости задаче кредитования;
• неверный выбор подходов к оценке и неправильное согласование результатов.

Соответственно, чтобы отчет об оценке был полезным инструментом в процессе кредитования, позволял снижать кредитные риски, работник залогового подразделения или кредитный специалист должен знать основные требования к отчетам, а также правильно интерпретировать их содержание.

Законодательные требования к отчету об оценке

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете должны быть указаны*:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии;
• точное описание объекта оценки;
• использованные стандарты оценки;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• перечень использованных источников, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

По российским «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности»* (далее — Стандарты оценки) оценщик обязан провести и отразить в отчете следующее:

• анализ рынка, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обоснование их выбора;
• выбор вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик и результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки;
• использование (или обоснованный отказ от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке;
• вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки на основе результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке.

Несоблюдение отчета требованиям законодательства может привести к потерям банка при обращении взыскания на залог.

Но даже если отчет формально полностью соответствует требованиям законодательства, то одного этого еще недостаточно. Для того чтобы выводы отчета об оценке можно было использовать для определения стоимости залога, необходимо обратить внимание на содержание основных положений.

Цель оценки

В этом разделе отчета должно быть четко зафиксировано, что оценка проводилась именно для целей кредитования, а не для иных целей. Правильно поставленная цель оценки определяет все дальнейшие процедуры оценки, вид определяемой стоимости, выбор подходов к оценке, технику расчетов. Автору данной статьи из практики известен случай, когда в банк был представлен отчет, составленный для целей налогообложения. Соответственно все процедуры были направлены на расчет стоимости для фискальных целей, а не на расчет менового потенциала объекта. В результате при обращении взыскания на залог банк понес убытки.

В современной практике отчеты готовятся для следующих целей, не всегда совпадающих с целями кредитования:

• налогообложение;
• вклад в уставный капитал;
• страхование;
• инвестирование;
• принятие управленческого решения;
• купля-продажа;
• судопроизводство.

Идентификация объекта оценки

Правильная идентификация и описание объекта оценки позволят сотруднику банка сопоставить имущество, реально передаваемое в залог заемщиком, и состав объекта оценки.

Объектом оценки является не вещь как таковая, а набор прав на нее. Например, стоимость прав собственности на отдельно стоящее здание будет отличаться от стоимости прав пользования этим же зданием. В отчете должен быть четко описан набор прав залогодателя на объект с указанием всех возможных обременений. Игнорирование учета обременений может привести к искажению результатов оценки.

Вид определяемой стоимости

Вид определяемой стоимости во многом обусловливается целью оценки. Инвестор заказывает оценщику поиск инвестиционной стоимости. Для целей налогообложения может потребоваться расчет нормативной стоимости, для целей страхования — полной восстановительной стоимости. При оценке залога в подавляющем большинстве случаев требуется определение стоимости, отражающей меновой потенциал объекта залога.

Использование средств от продажи объекта залога — основной источник возврата долга кредитору. Поэтому искомая стоимость прежде всего должна отражать потенциал продажи (не затраты на создание и доходы от использования) имущества на рынке, то есть рыночную стоимость.

«Рыночная стоимость объекта оценки, — как определено в Стандартах оценки, — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Дата оценки и дата составления отчета

Одно из ключевых отличий стоимости* как экономической категории от категорий цены* и затрат* — ее вероятностный характер. Определяемая на конкретную дату, рыночная стоимость тем не менее не является фактом. Специалист банка должен понимать, что величина стоимости, приведенная в отчете, — это мнение оценщика на дату оценки. Все события политического, экономического или иного характера, способные повлиять на стоимость и наступившие после даты оценки (даже если они стали известны оценщику), в отчете не отражаются.

Вывод о степени пригодности отчета об оценке на текущий момент делает сам специалист банка. Нелишним будет обратить внимание на то, насколько дата составления отчета отличается от даты оценки (лучше, если они не очень сильно разделены во времени).

Выбор подходов к оценке

Стоимостный анализ оценщик проводит, руководствуясь тремя основными подходами к оценке: затратным, сравнительным и доходным.

О существовании трех подходов известно уже практически всем, кто по тем или иным причинам сталкивался с оценкой имущества. Экономический смысл каждого подхода интуитивно понятен грамотному человеку. Однако, как показывает опыт общения автора данной статьи с банковскими работниками, не всегда применимость того или иного подхода к конкретному имуществу бывает ясной. Особенно когда это не было ясно оценщику, написавшему отчет.

Каждый из применяемых в практике оценки подходов имеет свою историю, принципы использования и методы расчетов.

Сравнительный подход наиболее часто используется при оценке рыночной стоимости предлагаемого в залог имущества. Иногда его так и называют «рыночный подход», что не совсем верно. Вполне рыночными могут быть затратный и доходный подходы, если расчет по ним базируется на рыночной информации. Начало использования сравнительного подхода относится к ранним этапам развития капитализма и становления рынков. Этот подход основан на принципах сравнения и замещения, согласно которым разумный покупатель не купит вещь по цене большей, чем цены сделок по недавно проданным или предлагаемым на продажу аналогичным объектам. Сопоставимость сделок определяется по трем основным группам сравнения:

1. Условия финансирования и обстоятельства сделки.
2. Рыночные условия и экономические характеристики объекта.
3. Физические характеристики объекта.

Поскольку абсолютно похожих сделок, особенно с недвижимостью, не бывает, цены аналогов корректируются с учетом отличия от объекта по перечисленным группам сравнения.

Сравнительный подход в наибольшей степени применим для развитых рынков, на которых обращаются объекты с небольшим разбросом ценообразующих параметров. Затратный подход, по сведениям из учебника Американского института оценки*, начал использоваться в конце 1920-х — начале 1930-х годов во времена Великой депрессии. Крушение многих рынков, прежде всего рынка недвижимости, привело к тому, что рыночные сделки перестали быть единственными индикаторами стоимости. Усилиями правительства США были введены нормативные акты, предусматривающие учет фактических затрат на создание объекта недвижимости для определения его стоимости.

В современной оценочной практике затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому стоимость недвижимости определяется сопоставимыми затратами на приобретение свободного земельного участка и строительство на нем объекта равной полезности (без существенных задержек во времени) с последующей корректировкой существующего объекта на накопленный износ*, вызванный набором физических, функциональных и внешних факторов.

Особенно важным при применении затратного подхода для определения рыночной стоимости является использование рыночной информации и принципа сравнения. Так, затраты на приобретение свободного земельного участка определяются сделками со сходными участками на рынке. Затраты на строительные, монтажные, отделочные работы, благоустройство и прочее также определяются на соответствующих рынках. Немаловажным фактором стоимости является и прибыль (премия) девелопера. Использование нормативных расчетов стоимости земли и затрат на строительство при определении рыночной стоимости должно быть скорее исключением, чем правилом. Применение затратного подхода целесообразнее всего для недавно построенных объектов.

Доходный подход является наиболее «молодым» подходом. К 1980-м годам, в период формирования постиндустриальных экономик, получили развитие многочисленные финансовые инструменты и недвижимость стала рассматриваться как один из них. В этих условиях инвестора в большей степени интересует в недвижимости отдача на вложенный капитал, нежели затраты на приобретение объекта или на текущие сделки с аналогами.

В своей основе доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому инвестор определяет текущую стоимость недвижимости будущими доходами от владения ею и ее продажи. Переход от ожидаемых в будущем денежных потоков к стоимости производится методами капитализации (при неизменных регулярных денежных потоках) или дисконтирования (при изменяющихся денежных потоках). Коэффициенты перевода будущих денежных потоков (соответственно капитализации и дисконтирования) рассчитываются с учетом существующих на дату оценки ставок отдачи на капитал для альтернативных финансовых инструментов.

Доходный подход следует применять прежде всего к объектам недвижимости, способным генерировать доход при условии, что вложения в такую недвижимость с целью получения дохода являются типичными.

Условия применения подходов к оценке для разных типов имущества

Для наиболее точного определения рыночной стоимости недвижимости идеальным является применение всех трех подходов. Российские Стандарты оценки определяют, что «оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке»*. Таким образом, уже на законодательном уровне допускается возможность применения не всех трех подходов. Для этого есть и экономические предпосылки. Приведем пример.

Объектом оценки является московская однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. м, находящаяся в доме первого периода индустриального домостроения («хрущевка»). Дом — панельный, пятиэтажный, четырехподъездный общей площадью около 3000 кв. м. Необходимо определить рыночную стоимость для целей кредитования.

Применение сравнительного подхода для оценки объекта не вызывает сомнений, поскольку рынок квартир Москвы — самый развитый и информационно насыщенный в России. Особых трудностей в подборе аналогов не предвидится. Насколько здесь применим затратный подход? Практикующие оценщики в этом случае обычно применяют комбинацию метода удельных показателей и метода пропорций*

. Приведем краткий алгоритм затратного подхода для выбранной нами квартиры.

1. Определяется строительный объем всего дома.
2. По справочникам определяются строительные расходы в расчете на единицу объема и далее рассчитываются затраты на строительство всего дома при его создании.
3. Коэффициентами удорожания цен в строительстве прошлые затраты переводятся в настоящее время.
4. Определяются потери в стоимости объекта, связанные с физическим, функциональным и экономическим (внешним) устареванием.
5. Уменьшенные затраты добавляются к рыночной стоимости относящегося к дому земельного участка.
6. После этого методом пропорций определяется стоимость квартиры затратным подходом:
   Полученный результат будет безупречен с арифметической точки зрения, но экономического смысла в нем нет. Во-первых, доля площади оцениваемой квартиры составляет 1% от площади всего дома и сопоставима с величиной погрешностей, возникающих на каждом из перечисленных этапов. Во-вторых, покупатель квартиры не будет рассматривать строительство всего дома в качестве альтернативы покупке квартиры.

   Доходный подход для нашего примера вряд ли применим. Да, «хрущевки» сдаются в аренду, но, скорее, для целей выживания. Автору статьи неизвестны случаи, когда такие квартиры приобретались для целей дальнейшей сдачи в аренду и возврата вложенных средств. Во всяком случае, оценщик, применяя доходный подход, должен показать в отчете, что аналогичные квартиры рассматриваются на рынке в качестве инвестиционного инструмента.

   Подводя итоги, можно сказать, что точность и надежность оценки определяются не столько количеством примененных подходов, сколько правильным их применением относительно оцениваемого объекта.

   Согласование результатов и вывод о стоимости

   Важный этап процесса оценки — согласование результатов, полученных при использовании каждого подхода. Согласование результатов не является простым арифметическим действием. В данном разделе отчета оценщик обосновывает сильные и слабые стороны каждого из подходов, согласуя их с целями оценки. В конечном итоге оценщик может даже отказаться от результатов какого-либо подхода, если посчитает, что проведенные расчеты не соответствуют экономической природе оцениваемого объекта. Так, если в нашем примере с квартирой оценщик все-таки использовал затратный подход в своих расчетах, то на этапе согласования ему следовало бы полностью исключить полученные результаты из итоговой стоимости.

   Оформление отчета

   Важным признаком качественно проведенной оценки является понятный, лаконичный отчет. Помимо следования законодательным и экономическим требованиям он должен быть оформлен таким образом, чтобы быть понятным неспециалисту. Полученные рыночные данные необходимо снабжать ссылками на источник информации для возможной проверки.

   Обязательным условием является совпадение во всех частях отчета всех итоговых и промежуточных результатов вычислений. Текст должен быть логически выверен и не должен утомлять читателя.

   Неверным является представление о том, что чем толще отчет, тем он более значимый. Законодатель приводит исчерпывающий перечень обязательной информации, которая должна быть представлена в отчете (см. раздел «Законодательные требования к отчету» настоящей статьи). При этом нет особых указаний о способе подачи материала. Главное, чтобы отчет следовал логике процесса оценки (рис. 1) и убеждал читателя — специалиста банка в величине найденной стоимости.