Инвестиционная привлекательность региональных рынков коммерческой недвижимости

Строительство коммерческой недвижимости в последние годы ведется практически во всех развитых региональных городах нашей страны. При этом данный сегмент рынка формируется усилиями как внешних, так и местных инвесторов.

Российские регионы привлекательны для инвесторов, однако характеризуются умеренными и высокими инвестиционными рисками. Согласно рейтингу инвестиционной привлекательности регионов за 2004–2005 гг., состав-ленному рейтинговым агентством «Эксперт РА», Санкт-Петербург занимает первое место по сочетанию высокого потенциала с умеренным риском (ранее он демонстрировал такие показатели в рейтинге 1997–1998 гг.). Лидерство Санкт-Петербургу обеспечил прежде всего минимальный уровень социального риска.

Уступили свои позиции традиционные лидеры нескольких последних лет — Новгородская, Ярославская и Орловская области: в этих регионах значительно сократились возможности снижения риска либо просто недостаточно ресурсов для нового улучшения.

Липецкая область, поднявшаяся с 13-го на 2-е место по уровню риска, показала пример «конвертации» хорошего инвестиционного климата в значительные объемы привлеченных инвестиций, повлиявших и на улучшение инвестиционной привлекательности региона.

Значительный «рывок» наверх (с 12-го на 6-е место) совершила и Ростовская область. Впервые она вошла в десятку наименее рисковых регионов страны. Область превращается не только в политический, но и в культурный, экономический центр Южного федерального округа, а Ростов-на-Дону — в южную столицу России.

Стабильностью и низким риском отличается инвестиционный климат Татарстана, который, как и Белгородская область, неизменно входит в десятку наименее рисковых регионов России на протяжении всех лет наблюдения.

Наилучшего результата в динамике инвестиционного риска добилась Тюменская область (с 55-го на 12-е место). Оживилась экономика и Ивановской области, что позволило ей перейти из рейтинговой категории 3С2 в категорию 3В2.

Белгородскую область можно признать наименее рисковым регионом за последние 10 лет. За ней с небольшим отставанием следуют Москва, Новгородская область, Санкт-Петербург и Татарстан. Следующую группу составляют Ярославская, Нижегородская, Калининградская, Московская области и Краснодарский край.

Таким образом, сейчас выделяются два центра инвестиционной привлекательности — Северо-Западный и Центральный федеральные округа, а также отдельные области в Поволжье, Черноземье, на юге России и Калининградской области.

Передвижения регионов в ранжированном списке совокупного инвестиционного потенциала зачастую связаны с введением в рейтинг еще одного вида потенциала — туристического. Вследствие этого несколько повысили свой рейтинг Краснодарский и Ставропольский края, Ростовская и Ленинградская области. Повышение ранга потенциала Ханты-Мансийского автономного округа, Башкортостана и Татарстана в большей степени связано с влиянием нефтяного фактора.

Положительным показателем развития инвестиционного рынка стало двойное повышение долгосрочного кредитного рейтинга России в 2005 г. международным рейтинговым агентством Standard&Poor’s: в январе агентство присвоило нашей стране инвестиционный уровень «ВВВ–», а уже в декабре повысило его до уровня «ВВВ». Это было вызвано увеличением объемов золотовалютных резервов страны и сокращением государственного долга. Два других крупнейших рейтинговых агентства — Moody’s и Fitch — присвоили России инвестиционные рейтинги в октябре 2003 и ноябре 2004 года соответственно. Таким образом, инвестиционный рейтинг от трех ведущих агентств дает положительный импульс к увеличению числа крупных иностранных инвесторов на российском рынке в 2006 г.

Коммерческая недвижимость: основные тенденции развития

На протяжении последних пяти лет объем инвестиций в коммерческую недвижимость большинства российских регионов неуклонно увеличивался. Стабильное развитие данного рынка и спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости стимулировал приход на рынок самых разных игроков. Если несколько лет назад основными инвесторами были девелоперы, то сейчас прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений, призванных развивать и увеличивать непрофильные активы. Активизируются международные инвесторы и строительные компании. Все больше организаций, специализирующихся на девелопменте жилой недвижимости, обращаются к коммерческому сектору.

Наряду с девелоперами, крупные финансовые структуры всегда были активными игроками на рынке недвижимости, который считается одним из наиболее стабильных и выгодных для инвестиций. Так, Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) инвестировал в российскую сеть магазинов «Пятерочка». Банк Eurohypo рефинансировал кредит в $130 млн, который компании Capital Partners и Lone Star Ventures брали на строительство логистического парка «Пушкино» в Подмосковье. Проекты в сфере недвижимости могут стать основными у «Еврофинанс Моснарбанка»: на них банк намерен направить почти треть активов. Сбербанк входит в число самых активных игроков на рынке недвижимости (например, участие в финансирование проекта «Золотой остров» в Москве). И таких примеров не мало.

Сейчас коммерческие банки рассматривают недвижимость как одно из направлений диверсификации своего бизнеса: одни инвестируют в коммерческую недвижимость, чтобы потом продать эти объекты и получить прибыль, другие выступают в качестве стратегических инвесторов и рассматривают вложения в недвижимость как долгосрочные инвестиции. В связи с улучшением экономического положения, развитием потребительского рынка и розничных сетей в регионах России ожидается дальнейшая активизация банковских структур в этой сфере.

Развитие региональных рынков недвижимости определяется следующими социально-экономическими характеристиками: географическим положением и рас- положением относительно основных

федеральных транспортных магистралей; социально-демографическими характеристиками населения; состоянием экономики региона; объемом внешних и местных инвестиций; наличием эффективно работающих производственных предприятий; эффективностью работы местной администрации в интересах развития города и ее градостроительной политики; прозрачностью земельного рынка и т.п.

В подавляющем большинстве городов рост спроса значительно превышает объем предложения во всех сегментах коммерческой недвижимости. При отсутствии качественного предложения наблюдается, как правило, рост ставок как аренды, так и продажи.

Наиболее активным по развитию сектором во многих регионах является торговая недвижимость. Развитие этого сегмента обусловлено улучшением экономической ситуации в России, благодаря чему повышаются доходы населения. А это, в свою очередь, стимулирует торговых операторов развивать свои сети, открывая новые точки продаж.

В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга в регионах существенная доля торгового оборота (до 25% в зависимости от города) пока приходится на рынки и другие стихийные форматы розничной торговли, хотя их объем активно уменьшается, а роль торговых центров и современных отдельно стоящих магазинов возрастает.

В настоящее время региональный рынок офисной недвижимости динамично развивается, увеличивается объем предложений. При этом рынок пополняется более качественными проектами, отвечающими высоким международным стандартам. Практически в каждом регионе с развивающейся экономикой наблюдается высокий уровень спроса на офисную недвижимость. В некоторых городах он удовлетворяется за счет переделки гостиничных номеров в офисные помещения. Под офисы низкой категории используются также бывшие НИИ, административные здания и первые этажи новых и старых жилых зданий.

Инвесторы рассматривают региональный рынок офисной недвижимости как очень перспективный для своих вложений: на данном этапе растущий спрос значительно превышает объемы нового строительства, что обусловливает меньший риск инвестиционных вложений. Заметно возрастает интерес российских и иностранных банков к этому сегменту рынка коммерческой недвижимости. Наиболее активно в офисную недвижимость инвестируют Внешторгбанк, Raiffeisen Bank, Банк Москвы, Сбербанк, РОСБАНК и др.

Активное развитие потребительского рынка и розничной торговли в регионах стимулирует увеличение объема грузовых перевозок, что приводит к повышению спроса на складские помещения. Однако по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости региональный рынок качественных складских помещений развит слабо, по-прежнему практически отсутствуют свободные площади. Общий объем предложения профессиональных складских помещений класса «А» и «В» остается на чрезвычайно низком уровне. Все существующие склады, которые можно отнести к классу «А», как правило, строятся под конкретную компанию и не выходят на открытый рынок.

Текущее предложение складских площадей в большинстве регионов включает в себя постсоветские склады, расположенные в черте города. Все это является сдерживающим фактором развития торговых центров, которые в значительной степени опираются на современные системы дистрибуции. Частично эта проблема решается за счет размещения складских помещений на территории самого торгового центра.

Инвестиционная активность отмечается и в складском сегменте: огромный дефицит качественных складов в среднесрочной перспективе будет восполнен за счет значительных инвестиций в этой области. В реализации складских проектов активное участие примут западные и российские логистические операторы.

В последние годы начинает динамично развиваться гостиничная недвижимость: растет популярность как внутреннего, так и иностранного туризма в Россию. Многообразие природно-климатических зон, наличие природных лечебных ресурсов (минеральные воды, горячие источники, лечебные грязи), богатство историко-культурного наследия делают туризм потенциально при- влекательным для инвесторов.

Основными туристическими регионами России являются Краснодарский и Ставропольский края, Москва и Московская область. За ними следуют регионы Поволжья и Урала: Башкортостан, Татарстан, Свердловская, Челябинская, Пермская, Нижегородская области. При этом Краснодарский и Ставропольский края концентрируют почти треть всего природно-рекреационного потенциала России.

Главным туристическим центром России является Санкт-Петербург: помимо значительного количества объектов туризма, он является примером пропорционального раз-вития всех компонентов туристического потенциала.

Наиболее активно гостиничный рынок развивается в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Однако в последнее время география этого бизнеса значительно расширилась: отелей стало больше в Вологодской, Владимирской, Новгородской областях, а также в Карелии.

Таким образом, развитие рынка коммерческой недвижимости в разных регионах России происходит неравномерно. Кроме того, сейчас наблюдается разрозненность и недостаток информации, позволяющей как российским, так и иностранным инвесторам принять решение об инвестировании тех или иных объектов. Это оказывает негативное влияние на динамичное развитие рынка коммерческой недвижимости в России.

Ниже представлена текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости федеральных округов нашей страны, позволяющая выявить наиболее перспективные регионы и сегменты рынка коммерческой недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Центральный федеральный округ

Центральный федеральный округ является географическим и финансовым центром России: здесь аккумулируется до 50% всех инвестиций в отечественную экономику. Большая часть средств поступает в Москву (дисбаланс в распределении инвестиций между Москвой и провинцией особенно заметен на примере сектора иностранных инвестиций). Московский регион развивается самыми быстрыми темпами как по меркам Центрального федерального округа, так и России в целом. Активное развитие здесь получили все сегменты коммерческой недвижимости: офисная, торговая, складская и гостиничная.

Уровень развития рынка коммерческой недвижимости в Москве и Московской области несопоставим с другими городами округа такими, как Воронеж, Ярославль, Рязань, Брянск и др. Коммерческая недвижимость в этих городах хотя и развивается неравномерно, но имеет ряд общих тенденций: например, здесь довольно хорошо развит рынок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости, несмотря на то что наблюдается крайняя нехватка качественных объектов.

Северо-Западный федеральный округ

Северо-Западный федеральный округ c точки зрения инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости является перспективным: рост спроса значительно превышает объем предложения практически во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Однако развитие данного рынка в округе происходит неравномерно. Отчасти это связано с тем, что единственным городом-миллионером является Санкт-Петербург, и именно он и ряд городов-спутников формируют экономическое ядро всего региона. Помимо этого, Санкт-Петербург является так называемой «северной столицей», что, несомненно, притягивает как российские, так и иностранные инвестиции (в том числе и в коммерческую недвижимость).

Уровень рисков и доходности инвестирования в недвижимость в Санкт-Петербурге превышает показатели Москвы и других крупных городов Центральной и Восточной Европы. Положительной тенденцией является постепенное снижение ставок капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости.

В таких крупных городах округа, как Калининград, Архангельск, Мурманск, Череповец рынок коммерческой недвижимости развивается почти по одной схеме, но с учетом регионального колорита. Новое жилищное строительство здесь практически повсеместно сопровождается возведением нежилых помещений на первых этажах. Как правило, их раскупают еще на ранних стадиях строительства. Большинство возводимых объектов коммерческой недвижимости является многофункциональными комплексами: торгово-офисными, торгово-развлекательными, офисно-складскими.

Калининградская область считается одним из наиболее перспективных рынков жилой и коммерческой недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности: Калининград в силу своего специфического географического и политического положения, специального статуса особой экономической зоны входит в состав третьей волны развития российского бизнеса — после Москвы и Санкт-Петербурга.

Рынок коммерческой недвижимости Калининграда находится в стадии активного роста, при этом наибольшую долю как в аренде, так и в купле-продаже занимает торговая недвижимость. В настоящее время в городе реализуется сразу несколько крупных проектов, финансируемых как калининградскими, так и другими российскими и международными компаниями. Косвенно инвестиционная привлекательность города подтверждается присутствием и активной работой здесь московских, питерских, польских и турецких строительных компаний.

В целом в Северо-Западном федеральном округе наиболее динамично развивается торговая недвижимость: строятся современные торговые центры, развиваются как местные, так и федеральные торговые сети, что обусловлено быстрым развитием системы розничной торговли. В последнее время состоялось несколько крупных сделок, что подчеркивает растущий интерес международных институциональных инвесторов к приобретению коммерческой недвижимости в этом регионе.

Южный федеральный округ

Крупные города Южного федерального округа из-за индивидуальных особенностей являются точками роста различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Так, в Ростове-на-Дону идет активное строительство офисных объектов, в Краснодаре и Волгограде развивается торговая недвижимость, в Сочи и городах Кавказских Минеральных Вод — гостиничная, рекреационная и санаторно-курортная отрасли.

Наиболее привлекательными для инвесторов являются три крупнейшие части округа — Краснодарский край, Ростовская и Волгоградская области. По объему инвестиций в основной капитал среди регионов округа абсолютным лидером является Краснодарский край: около трети инвестиций округа приходятся именно на него. Основная часть средств идет на развитие туристического сектора и рекреационной отрасли.

В силу сложившихся обстоятельств более 90% современных проектов офисной и торговой недвижимости реализуются в пяти крупнейших городах округа — Волгограде, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Астрахани и Ставрополе.

Зоны реализации складских проектов тяготеют к крупнейшим действующим (Новороссийск, Туапсе, Азов) и строящимся портам (Оля) в Краснодарском крае, а также к Волгограду, Ростову-на-Дону, Краснодару и Астрахани.

Активно развиваются сети гостиниц, туристических баз, домов отдыха в курортных зонах — на побережье Краснодарского края (Сочи, Анапа, Геленджик, Красная Поляна), в Карачаево-Черкесии (Архыз, Домбай, Теберда), Ставропольском крае (Минеральные Воды, Пятигорск, Кисловодск).

Приволжский федеральный округ

В Приволжском федеральном округе быстрое развитие рынка коммерческой недвижимости обусловлено улучшением экономического состояния округа, ростом промышленного производства и, как следствие, увеличивающимися доходами населения. В настоящее время явный прогресс наблюдается в таких городах, как Нижний Новгород, Самара, Казань, Пермь и Уфа.

Нижний Новгород, являясь «столицей» округа, особенно привлекает российские и иностранные инвестиции. Наиболее масштабными на сегодняшний день остаются вложения в торговые площади, наблюдается увеличение интереса к инвестированию в строительство отелей. Заметно расширяется сектор складской недвижимости.

Стабильное экономическое положение Самары и динамика ее развития делают этот регион высоко привлекательным с инвестиционной точки зрения. В настоящее время строительство объектов коммерческой недвижимости является одним из самых при- влекательных направлений развития региона: объем рынка коммерческой недвижимости Самары в несколько раз превышает объем рынка жилой недвижимости. Сейчас в городе функционирует вполне развитый рынок коммерческой недвижимости со сложившейся инфраструктурой и ключевыми участниками — девелоперами, инвесторами, арендаторами.

Торговая недвижимость — самый активно развивающийся сегмент рынка коммерческой недвижимости в Казани. Активизация данного рынка наблюдается и в Уфе. Сегодня в активном обороте здесь находятся самые разные объекты: офисные здания, производственно-складские комплексы, торговые площади, объекты сервисного обслуживания и др. Наибольшим спросом пользуются офисные помещения, площади под торговлю и складская недвижимость.

В рейтинге инвестиционной привлекательности российских городов Пермь по-прежнему входит в первую десятку. В городе наблюдается рост объема инвестиций не только в доходные сегменты торговых и офисных площадей, но и в сектор складской недвижимости, а также в гостиничный бизнес.

Уральский федеральный округ

Уральский федеральный округ — один из наиболее привлекательных регионов для инвестиций в сферу коммерческой недвижимости: благоприятный инвестиционный климат региона обусловлен его экономическим ростом и политической стабильностью.

Модели развития коммерческой недвижимости в различных городах существенно различаются. Наиболее стремительно этот рынок развивается в Екатеринбурге. Еще два крупных города — промышленный Челябинск и нефтяная Тюмень — соревнуются с ним за право лидерства по темпам развития коммерческой недвижимости.

В Екатеринбурге развитию недвижимости способствуют статус «столицы» округа, пересечение основных финансовых потоков, развитая промышленность, успешная работа местной администрации по развитию города. Челябинск, в свою очередь, сохраняет темпы развития благодаря мощной промышленности и строительной индустрии, а Тюмень — за счет денежных потоков, идущих от нефтегазовой индустрии. Высокие доходы населения и наличие свободных финансовых ресурсов стимулируют расширение потребительской сферы.

Сибирский федеральный округ

Рынок коммерческой недвижимости Сибирского федерального округа развивается неравномерно. Несмотря на большой потенциал Сибири, для поступления инвестиций в регион существуют барьеры — прежде всего административного характера. Тем не менее постепенно инвестиционный климат в округе меняется в лучшую сторону.

В округе наблюдается динамичное развитие офисной и торговой недвижимости. Наибольший рост числа офисов и торговых помещений отмечается в Новосибирске. В Красноярске, Иркутске и Омске коммерческая недвижимость находится на раннем этапе становления.

Темпы формирования рынка складской и гостиничной недвижимости в крупных городах округа уступают динамике развитии сектора офисной недвижимости, поскольку инвестиции в эти сегменты являются менее прибыльными.

Дальневосточный федеральный округ

Рынок коммерческой недвижимости Дальневосточного федерального округа развивается неравномерно. В регионе имеются территории с хорошим потенциалом, но даже их освоение сопряжено с определенными рисками.

Большое влияние на данный рынок здесь оказывает совокупность факторов: стоимость строительства и труда, климатические условия. В таких субъектах, как Якутия, Чукотский и Корякский автономные округа, а также Сахалинская, Магаданская и Камчатская области экстремальные погодные условия, географическая изоляция и плохая инфраструктура оборачиваются высокими затратами на строительство и производство. Например, себестоимость строительства на острове Сахалин и в Чукотском автономном округе в три раза выше, чем в Приморском крае.

Покупательная способность среднего жителя Дальневосточного федерального округа меньше, чем жителей других федеральных округов. Естественно, этот фактор плюс малонаселенность делают регион сравнительно непривлекательным для крупных розничных торговцев. Тем не менее именно торговый сектор коммерческой недвижимости является здесь наиболее востребованным.

Выбор региона и сегмента рынка коммерческой недвижимости зависит в первую очередь от стратегии инвестора и уровня предполагаемых вложений. Дальнейшему повышению инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости в различных регионах России будут способствовать прежде всего дефицит качественных торговых, офисных, складских и гостиничных площадей, растущий спрос на них, а также создание правовой базы для девелопмента.